Le service hypothécaire est un terme utilisé pour décrire les nombreuses activités impliquées dans l’administration d’une hypothèque. Ces activités comprennent la collecte des paiements réguliers de l’emprunteur, la tenue de comptes séquestres, le paiement des impôts et autres, et la tenue de registres appropriés de toutes les transactions. Certains prêteurs gèrent leurs propres prêts hypothécaires et d’autres sous-traitent le travail à des tiers, appelés bureaux de service.
Dans la plupart des cas, lorsqu’une hypothèque est émise, l’emprunteur doit effectuer des versements périodiques au prêteur. Ces paiements comprennent généralement des intérêts et un certain montant de principal, afin de réduire le solde impayé du prêt. Certaines hypothèques ne sont « qu’à intérêt », le principal étant remboursé en une somme forfaitaire à l’échéance du prêt. Il y a très peu de service hypothécaire requis pour ces prêts.
La plupart des prêteurs hypothécaires exigent que toute propriété pour laquelle ils ont émis une hypothèque soit assurée contre les pertes. Pour s’assurer que la couverture d’assurance est maintenue à jour, les prêteurs effectuent généralement les paiements de prime eux-mêmes, après avoir perçu le montant de la prime annuelle en versements mensuels auprès des emprunteurs. De même, étant donné que le non-paiement des taxes foncières pourrait compromettre l’intérêt du prêteur hypothécaire dans une propriété, la plupart des prêteurs effectueront ces paiements pour les propriétés sur lesquelles ils ont émis des hypothèques. Pour tous les paiements d’impôts et d’assurance effectués par les prêteurs hypothécaires, ils collectent généralement 1/12 du montant annuel dû chaque mois et séparent les fonds dans un compte séquestre, à partir duquel les paiements appropriés sont effectués si nécessaire.
Lorsque les montants des taxes foncières et des primes d’assurance sont inclus, la partie qui perçoit les versements hypothécaires assume la responsabilité d’effectuer les paiements au gouvernement ou à la compagnie d’assurance appropriée en temps opportun. Des relevés périodiques sont fournis à l’emprunteur de ces paiements et un résumé de fin d’année est également fourni à des fins fiscales. De plus, chaque fois que les taxes foncières ou les taux de prime d’assurance changent, le prêteur ou le bureau de service hypothécaire recalcule le montant du séquestre nécessaire pour respecter toutes ces obligations et alerte l’emprunteur de tout changement requis dans le paiement mensuel.
Un élément malheureux de la bulle immobilière et de l’effondrement aux États-Unis qui a commencé vers 2007 était un phénomène qualifié de « service hypothécaire prédateur ». Certains prêteurs hypothécaires ou bureaux de services tiers peu scrupuleux feraient des choses comme retenir les paiements reçus des emprunteurs jusqu’après la date limite, pour encourir des frais de retard. D’autres pratiques de service prédatrices comprenaient le surcalcul des montants de paiement d’entiercement ou même des paiements au principal et aux intérêts. Les prêteurs impliqués dans le service des prêts hypothécaires prédateurs ont également agi sans scrupules dans d’autres domaines, comme la titrisation frauduleuse de prêts hypothécaires et les pratiques de commercialisation, de montage et de prêt prédatrices.
L’achat d’une maison est considéré comme la transaction financière la plus importante dans laquelle la plupart des gens sont généralement impliqués. Pour cette raison, il est recommandé aux emprunteurs de faire appel aux services d’un avocat lors de l’achat d’une propriété ou lors du refinancement d’un prêt hypothécaire. En outre, ils doivent examiner attentivement tous les relevés reçus du prêteur ou du bureau de gestion des hypothèques et les concilier avec leurs propres dossiers, en s’assurant que la couverture d’assurance appropriée est en vigueur et payée, et que les taxes foncières sont à jour. .