La propriété conjointe d’un terrain implique deux personnes ou plus qui partagent certains droits ou intérêts financiers dans une propriété particulière. La copropriété foncière est le plus souvent évoquée en termes de biens immobiliers, notamment d’accession à la propriété. Toutefois, elle peut également s’appliquer aux lots vides ainsi qu’aux terrains à usage commercial. Il existe plusieurs façons de structurer la copropriété, chacune ayant des conséquences et des ramifications différentes. Cependant, tous impliquent au moins deux parties distinctes, chacune ayant un droit de propriété reconnu sur le terrain.
La plupart des scénarios de copropriété appartiennent à deux catégories principales : les terres achetées et les terres héritées. La terre est très chère dans la plupart des régions du monde. Les personnes qui cherchent à acheter un terrain s’associent souvent soit avec des pairs, soit avec des institutions financières pour rendre l’acquisition initiale du terrain plus réalisable. Les propriétaires fonciers utilisent également fréquemment leur testament pour léguer des parcelles de terrain à des groupes de personnes, généralement des enfants ou des frères et sœurs. Plusieurs personnes qui héritent d’un même bien sont généralement considérées comme copropriétaires.
Les spécificités de la copropriété foncière dépendent presque toujours de la structure de l’instrument créant la relation. La propriété foncière est une obligation légale dans la plupart des endroits, et en tant que telle, beaucoup dépend d’une formulation précise. Les documents initiaux de vente de terrain et d’hypothèque doivent généralement énoncer spécifiquement les droits de propriété.
L’un des types de copropriété foncière les plus simples se produit lorsque deux personnes ou plus décident d’acheter une parcelle de terrain ensemble. Un couple marié qui achète une maison en est un bon exemple. Les propriétaires ont chacun accès à l’ensemble de la propriété, mais ils partagent les droits de propriété et les responsabilités les uns avec les autres. Selon la manière dont les contrats initiaux sont rédigés, cette propriété peut être divisée en parts égales ou être fractionnée en parts proportionnelles.
Les gens héritent aussi fréquemment des terres de cette façon. Un père peut, par exemple, laisser la maison familiale à ses trois enfants conjointement. Parfois, la division entre les copropriétaires est égale, mais parfois elle ne l’est pas. Un enfant qui vit dans la région peut obtenir un intérêt de 80 %, par exemple, tandis que les enfants qui vivent à l’étranger peuvent avoir un intérêt de 10 % chacun.
Dans la plupart des cas, la façon dont la copropriété est structurée n’a pas d’incidence sur la jouissance quotidienne jusqu’à ce que l’un des copropriétaires décède, modifie la propriété ou veuille vendre sa participation. Différentes juridictions ont des lois différentes régissant la façon dont les colocataires peuvent diviser la propriété commune. Dans certains cas, le décès transfère automatiquement l’intérêt du défunt aux copropriétaires restants. D’autres fois, même un intérêt fractionnaire peut être transféré par testament ou vendu de son vivant.
La copropriété structurée intervient aussi souvent dans la copropriété foncière, notamment en matière d’habitations ou d’immeubles de bureaux. Dans cette situation, un acheteur cherche une institution financière pour co-acheter le terrain désiré. Ceci est différent d’une hypothèque conjointe en ce que l’institution financière ne finance pas l’achat directement. Au contraire, les deux parties concluent le contrat de vente du terrain en tant que propriétaires égaux, chacun responsable du défaut de l’autre.
Un arrangement comme celui-ci pour le logement unifamilial est communément appelé un partenariat d’équité en matière de logement (HEP). Les HEP sont populaires dans de nombreux endroits comme un moyen d’aider les personnes à faible revenu à se constituer un crédit grâce à l’accession à la propriété sans avoir à financer elles-mêmes la totalité d’une hypothèque ou d’un prêt. Ces instruments contribuent également à alléger l’obligation du propriétaire en cas de dépréciation de la maison, comme cela se produit souvent lors de ralentissements économiques.