Le TIC, ou Tenant in Common, Exchange est un processus qui permet de vendre un bien immobilier sans avoir à payer des impôts exorbitants sur les plus-values. Dans le cadre du processus, les fonds propres réalisés à partir de la propriété vendue sont investis dans un échange TIC impliquant un certain type de propriété de qualité institutionnelle. Cela permet de continuer à bénéficier de l’investissement mais sans avoir à payer le taux d’imposition le plus élevé.
L’un des moyens les plus simples de comprendre le fonctionnement d’un échange TIC consiste à prendre un exemple de situation. Un propriétaire de biens immobiliers tels qu’une maison ou un bien locatif peut se lasser de gérer l’investissement et d’engager des dépenses d’entretien et autres. Après avoir choisi de vendre la propriété, l’ancien propriétaire peut constater que le montant de la valeur nette de la propriété n’est pas suffisant pour réinvestir dans une entreprise similaire. Au lieu de cela, le produit de la vente est utilisé pour investir dans un échange TIC. La stratégie d’échange permet d’acquérir une participation dans des propriétés telles que des hôtels, des immeubles de bureaux, des appartements ou des maisons de location, des hôpitaux ou des entrepôts.
Aux États-Unis, il existe des règles et réglementations spécifiques qui doivent être respectées afin de bénéficier d’allégements fiscaux via un échange TIC. Tout écart ou non-respect de toutes les réglementations entraînera une incapacité à reporter les impôts sur les gains en capital. Essentiellement, il y a cinq points à garder à l’esprit lors de la préparation et de l’exécution d’un échange TIC.
Tout d’abord, tout l’argent reçu de la vente de la propriété d’origine doit être investi dans le TIC Exchange. Il n’est pas permis d’investir dans des propriétés qui ne sont pas au moins aussi précieuses que le produit total de la vente. Si l’investisseur ne parvient pas à investir la totalité du produit de la vente dans un bien qui vaut autant ou plus que le bien récemment vendu, il ne sera pas possible de reporter les plus-values.
Un intermédiaire qualifié doit être employé dans le cadre de la transaction. En quelque sorte, l’intermédiaire devient le vendeur désigné et se charge de gérer tout l’argent reçu de la vente du bien récemment vendu. L’intermédiaire doit également vérifier que cent pour cent du produit est détenu et pas seulement une partie.
L’exigence d’une période d’identification suit. Pendant ce temps, pas moins de trois propriétés de remplacement potentielles doivent être étudiées et jugées conformes à toutes les qualifications. Les données concernant ces trois propriétés doivent être documentées sous forme écrite. Généralement, le délai d’identification associé à l’Echange TIC est fixé à quarante-cinq jours.
Comme quatrième stipulation, un plafond est placé sur la valeur de toutes les propriétés de remplacement envisagées pour l’échange TIC. Tout comme tout le produit de la vente initiale doit être impliqué dans l’acquisition, il n’est permis d’investir que dans des propriétés qui ne représentent pas plus de deux fois le produit de la vente.
Il existe une exemption potentielle à la valeur plafond du bien de remplacement et la sélection d’un minimum de trois biens potentiels. Si les circonstances répondent aux exemptions actuelles autorisées par l’Internal Revenue Service, il peut être possible de renoncer à ces deux exigences en faveur de la comparaison de la valeur globale des propriétés de remplacement à la juste valeur marchande associée aux propriétés. Cependant, ce type d’exemption est quelque peu difficile à obtenir. Vérifier auprès d’un expert fiscal peut aider l’investisseur à déterminer si un échange TIC de ce type est faisable.