Les investisseurs et les évaluateurs immobiliers utilisent la capitalisation des revenus pour projeter la valeur future d’une propriété génératrice de revenus. Cette méthode d’évaluation peut aider un acheteur potentiel à déterminer le meilleur prix pour un bien en fonction de sa rentabilité anticipée. La capitalisation des revenus tient compte de plusieurs facteurs, notamment l’état de la propriété, sa comparaison avec des propriétés similaires, la durée pendant laquelle elle a été détenue par le propriétaire précédent et l’état des baux en cours.
La capitalisation directe et la capitalisation du rendement sont deux méthodes permettant de déterminer la capitalisation des revenus. La méthode de capitalisation du rendement permet d’évaluer la valeur actuelle d’une propriété en déterminant le retour sur investissement attendu. Ceci est calculé principalement en tenant compte des modèles de performances passées et en faisant des projections basées sur ces informations. La capitalisation directe prend en compte le capital emprunté et la dette en comparant les tendances du marché avec le bien considéré.
L’un des éléments globaux les plus importants de la capitalisation des revenus est l’examen des tendances actuelles du marché en général, et des propriétés similaires en particulier. Ces données sont comparées aux revenus et aux pertes subis par la propriété envisagée pour l’achat. En comprenant la valeur de propriétés similaires et le marché dans son ensemble, il est possible d’évaluer si la propriété en question est, et a été, à la hauteur des attentes du marché.
Une autre facette importante de la capitalisation des revenus est l’évaluation du risque. Cela comprend un inventaire des problèmes passés et actuels mis en balance avec tout facteur de risque potentiel. Les tendances problématiques, les incidents et les risques associés à des propriétés similaires peuvent également être inclus dans cette évaluation.
Une fois que tous les éléments de base d’une propriété sont exprimés sous forme de données, l’évaluateur peut utiliser une série de ratios pour calculer une valeur. Un ratio peut inclure des informations telles que les dépenses d’exploitation, la couverture de la dette et le ratio prêt-valeur. Des ratios sont choisis et ajustés en fonction des caractéristiques du bien et du marché. Par exemple, la valeur d’une propriété avec une histoire troublée ou des facteurs de risque élevés sera généralement calculée avec un ratio différent de celui d’une entité relativement sans problème.
La méthode de capitalisation des revenus est l’une des trois approches de l’évaluation immobilière. Les deux autres moyens d’évaluation couramment utilisés sont l’approche des coûts et l’approche des revenus des ventes. L’approche du coût détermine la valeur en équilibrant la valeur actuelle de la propriété par rapport aux améliorations apportées au fil du temps et à la dépréciation de ces améliorations. L’approche de comparaison des ventes prend principalement en considération la valeur de propriétés comparables lors de la détermination de ce qui serait un prix de marché acceptable pour la propriété.