Un défaut hypothécaire stratégique se produit lorsque les créanciers hypothécaires – c’est-à-dire les personnes qui ont contracté des hypothèques pour acheter des maisons ou d’autres biens immobiliers – décident d’arrêter de faire leurs versements hypothécaires, transférant ainsi la propriété au prêteur. Ce type de défaut est le plus courant lorsque la valeur estimative d’une maison est tombée bien en deçà de l’encours dû. Les créanciers hypothécaires qui déterminent qu’il n’est pas dans leur intérêt de continuer à verser de l’argent sur une hypothèque considérée comme « à l’envers » l’abandonnent tout simplement, ce qui entraîne un défaut de paiement stratégique.
Il existe différentes définitions de ce qu’est une hypothèque inversée d’un point de vue financier. En pratique, cependant, chaque fois que la dette due sur une propriété est supérieure à sa valeur imposable, la propriété peut à juste titre être considérée comme étant à l’envers ou “sous l’eau”. Une réflexion stratégique sur les ramifications financières du versement d’argent dans une propriété dans ces conditions conduit de nombreux investisseurs à simplement s’en aller, à cesser les paiements et à quitter les lieux. Beaucoup de gens croient que l’argent qu’ils dépenseraient pour posséder leur maison dévaluée serait mieux dépensé en investissant dans une nouvelle propriété moins chère.
Les prêts hypothécaires sont évalués en grande partie en fonction de la valeur estimative d’une maison au moment de l’achat initial. Lorsque le marché est bon et que les maisons sont chères, les versements hypothécaires sont généralement élevés. Cependant, il est rare que les taux hypothécaires fluctuent en fonction de l’évolution des marchés du logement ou de la stabilité économique. Si la valeur d’une maison chute, le versement hypothécaire n’est généralement pas affecté.
La durée de vie moyenne des prêts hypothécaires aux États-Unis est de 30 ans, avec des chiffres comparables au Canada, en Australie et dans une grande partie de l’Europe. Dans les marchés stables, les maisons s’apprécient généralement, ce qui signifie qu’une hypothèque sur la valeur d’origine s’avère souvent être une assez bonne affaire pour les personnes qui peuvent effectuer les paiements mais qui n’ont tout simplement pas l’argent pour payer le prix d’achat total en une seule fois. Cependant, beaucoup de choses peuvent se produire en 30 ans. Faire face à des décennies ou plus de paiements sur une hypothèque qui est à l’envers est ce qui incite la plupart des décisions stratégiques de défaut de paiement hypothécaire.
Un défaut de paiement hypothécaire stratégique est différent d’une forclusion. Les saisies se produisent lorsque les créanciers hypothécaires ne peuvent tout simplement plus payer leur hypothèque, généralement en raison d’une perte d’emploi ou d’autres difficultés financières. Les personnes qui envisagent un défaut de paiement hypothécaire stratégique peuvent généralement effectuer les paiements ; ils choisissent simplement de ne pas le faire en tant que décision d’investissement stratégique.
Un défaut de paiement stratégique réussit à sortir les investisseurs de situations de fonds propres négatives, mais il s’accompagne généralement de conséquences importantes. Les défaillances volontaires ne sont généralement pas recommandées du point de vue de la gestion stratégique, car elles peuvent nuire considérablement à la cote de crédit des investisseurs. Les cotes de crédit sont fondées sur un ensemble de dettes impayées, d’historiques de paiement et de solvabilité générale. Choisir de se retirer d’une hypothèque – qui est un accord contractuel important – a généralement des conséquences désastreuses sur une cote de crédit, dans la mesure où les investisseurs pourraient avoir du mal à obtenir de nouveaux prêts ou même à louer des propriétés dans le futur.
De nombreux investisseurs qui envisagent un défaut de paiement stratégique sur leur hypothèque chercheront d’abord une vente à découvert. Une vente à découvert se produit lorsque la maison est vendue sur le marché libre, le produit étant appliqué à la dette hypothécaire. Le montant de la vente est toujours inférieur au montant dû, c’est pourquoi la vente est dite « à découvert ». Ces arrangements profitent parfois aux banques, car les revenus des ventes à découvert dépassent souvent ce qui pourrait être gagné lors d’une vente aux enchères après défaut. Cependant, les banques n’acceptent pas toujours les ventes à découvert. Tout dépend de l’emplacement, du marché et de la situation financière générale des investisseurs.