Une clause d’exigibilité est une disposition que l’on retrouve principalement dans les contrats hypothécaires immobiliers résidentiels. En vertu de la plupart de ces clauses, un prêteur hypothécaire peut exiger le solde impayé d’un prêt si un propriétaire vend un bien immobilier à une autre personne sans le consentement écrit du prêteur. Le droit d’exiger le paiement est généralement facultatif, ce qui signifie que le prêteur n’est pas tenu de rappeler l’échéance du prêt. Si l’encours du prêt ne peut être remboursé, le prêteur a généralement le droit d’engager une procédure de forclusion sur la propriété. Une clause d’exigibilité peut également être appelée clause d’accélération.
Dans les années 1970, les banques et autres établissements de crédit ont commencé à inclure régulièrement des clauses contractuelles d’exigibilité dans les contrats hypothécaires. On pense que cela est dû aux taux d’intérêt élevés sur de nombreux prêts hypothécaires au cours de cette période. Plutôt que de contracter un nouveau prêt pour une propriété et de recevoir un taux d’intérêt plus élevé, les nouveaux acheteurs ont commencé à contracter des prêts afin de maintenir les faibles taux d’intérêt existants. Afin d’exercer un contrôle sur ce processus, de nombreux prêteurs ont commencé à inclure des clauses contractuelles d’exigibilité à la vente.
Aujourd’hui, la plupart des banques et établissements de crédit exigent que chacun de leurs contrats hypothécaires contienne systématiquement une clause d’exigibilité. Leur principale raison d’être est que cela leur donne la capacité de garder le contrôle sur les personnes à qui ils prêtent de l’argent. Par exemple, sans clause d’exigibilité à la vente, une banque peut ne pas être en mesure d’empêcher un acheteur potentiel avec un crédit médiocre ou des revenus insuffisants d’assumer une hypothèque auprès d’un vendeur.
Les acheteurs de maison, en revanche, souhaitent souvent éviter d’inclure des clauses d’exigibilité dans leurs contrats. L’une des principales raisons concerne les taux d’intérêt. Si un acheteur de maison obtient un taux d’intérêt maximal, par exemple, il peut souhaiter conserver ce taux et le transmettre aux futurs acheteurs par le biais d’une prise en charge ou d’un prêt pour propriétaire occupant. De plus, les acheteurs de maison qui n’ont pas les fonds nécessaires pour un acompte important peuvent préférer assumer une hypothèque auprès d’un vendeur afin d’éviter de devoir payer une somme forfaitaire en espèces à l’avance.
En règle générale, une clause d’exigibilité couvre plus de transactions qu’une simple vente traditionnelle d’un bien immobilier par une personne à une autre. Elle s’applique aussi couramment aux contrats d’acte authentique, aux contrats de vente foncière à tempérament et aux prêts immobiliers par prise en charge. Dans certaines juridictions, une exception a été créée pour le transfert de propriété d’une personne à une fiducie non testamentaire. La clause ne s’applique généralement pas dans cette circonstance tant que la fiducie appartient à l’emprunteur hypothécaire initial.