Une approbation de vente à découvert est accordée par un titulaire de privilège sur une hypothèque lorsqu’une analyse objective indique que toute autre ligne de conduite sera plus coûteuse ou peu pratique. Pour obtenir l’approbation, les parties impliquées dans la transaction doivent convaincre le titulaire du privilège – généralement le prêteur hypothécaire principal – de ce fait. Selon les circonstances, cela peut être un processus long et frustrant, même en cas de succès. Il existe cependant des cas où des prêteurs approuvent des ventes à découvert dans des délais raisonnables, par exemple de 15 à 45 jours.
De nombreux propriétaires qui rencontrent des problèmes financiers et sont incapables d’effectuer leurs versements hypothécaires tentent de vendre la maison avant que le prêteur ne procède à la saisie, pour constater qu’elle a perdu de la valeur. Lorsque la meilleure offre sur la propriété n’est pas suffisante pour rembourser l’hypothèque et les autres coûts associés à la vente d’une maison, le propriétaire doit contacter l’agent d’atténuation des pertes du prêteur et demander une approbation de vente à découvert. Dans le cadre de cette demande, le propriétaire doit documenter sa propre situation financière ainsi que les meilleures estimations professionnelles de la valeur réelle de la propriété. Le matériel supplémentaire qui peut aider à appuyer la demande est la documentation de la tentative de vente de la maison.
Dans certains cas, il peut y avoir d’autres privilèges sur une propriété en plus de l’hypothèque principale. Selon les circonstances des privilèges, l’approbation de la vente à découvert peut être exigée de ces détenteurs de privilège supplémentaires. Ces privilèges dits juniors peuvent opposer leur veto à une vente à découvert, mais si cela se produit et que l’hypothèque principale est saisie, la plupart des privilèges juniors sont éteints.
Un autre type de vente à découvert est lancé après que le prêteur a déjà saisi le prêt et pris possession de la propriété. Lorsque tel est le cas, la plupart des autres privilèges sur la propriété ont été éteints par le processus de forclusion, et le prêteur est la seule partie avec laquelle un acheteur doit traiter. L’acheteur ou le courtier s’approche du département Real Estate Owned (REO) du prêteur et fait une offre inférieure au solde impayé du prêt.
Lorsque vous traitez avec le service REO d’un prêteur, il n’est pas nécessaire de documenter la situation financière de l’acheteur. Il est prudent, cependant, de plaider en faveur de la vente à découvert. Cela se fait de plusieurs façons, par exemple en fournissant des données sur les ventes de propriétés comparables dans le quartier ou en prenant des photos de la propriété et du quartier, démontrant qu’il est délabré. Une autre tactique consiste à donner au prêteur des estimations des réparations et de l’entretien nécessaires pour amener la propriété dans un état commercialisable. Ceci est particulièrement utile si la plomberie et le câblage électrique de la propriété ont été enlevés par des voleurs ou s’ils ont été endommagés par des vandales.
Que la propriété appartienne à l’emprunteur ou au prêteur, l’approbation d’une vente à découvert est difficile à obtenir. La perte du prêteur dans une vente à découvert est facile à déterminer, tandis que les pertes estimées dues à la forclusion sont moins précises. Les prêteurs surestiment parfois leurs chances de vendre une propriété après la saisie. En outre, les coûts d’entretien et de rénovation des REO sont considérés par certains comme un coût normal de faire des affaires plutôt qu’une perte résultant d’un prêt non performant. Ce sont les principales raisons pour lesquelles un prêteur peut rejeter une demande de vente à découvert lorsqu’il apparaît à première vue que la vente à découvert est la meilleure option d’un point de vue financier.