Les prêts hypothécaires à taux ajustables (ARM) sont des prêts hypothécaires à taux ajustables qui offrent plusieurs options de remboursement différentes aux emprunteurs. Ces hypothèques sont souvent présentées comme étant très flexibles et utiles pour les personnes qui essaient d’acheter une première maison, en particulier dans le cas des personnes dont les revenus sont en croissance. Cependant, une option ARM comporte de sérieux dangers qui doivent être soigneusement examinés avant de s’engager dans ce type de prêt.
Comme pour les autres prêts hypothécaires à taux variable, le taux d’intérêt sur le prêt hypothécaire change au lieu d’être fixe. Cela signifie que lorsque les taux d’intérêt baissent, le taux d’intérêt sur l’hypothèque diminue également, mais lorsque les taux d’intérêt augmentent, le taux d’intérêt hypothécaire augmente également. Pour compenser les variations du taux d’intérêt, les versements sont périodiquement recalculés ou « refondus » dans le jargon bancaire, ce qui signifie que les montants des versements hypothécaires peuvent varier d’une année à l’autre, et parfois d’un mois à l’autre.
Avec l’option ARM, l’emprunteur a une option chaque mois. Il ou elle peut effectuer un paiement d’intérêts uniquement, un paiement minimum, un paiement entièrement amorti sur 15 ans ou un paiement entièrement amorti sur 30 ans. Lorsqu’un emprunteur a un mois difficile, il peut choisir de payer le paiement minimum, ce qui permet de maintenir l’hypothèque en règle. Au cours d’un bon mois, l’emprunteur pourrait opter pour le paiement entièrement amorti sur 30 ans, un paiement qui est conçu pour maintenir l’hypothèque sur la bonne voie pour être remboursée dans un délai de 30 ans. Ou, pour les emprunteurs qui souhaitent augmenter la valeur nette de la maison et rembourser le prêt plus rapidement, un paiement entièrement amorti sur 15 ans pourrait être soumis.
En règle générale, les options ARM commencent avec un taux de lancement très bas, ce qui maintient les paiements très bas. Pour les emprunteurs qui ne sont pas des experts financiers, cela peut rendre l’hypothèque très attrayante, car les paiements mensuels semblent faciles à gérer, surtout si un emprunteur ne regarde que les paiements minimums, plutôt que les paiements amortis. Cependant, lorsque les taux sont refondus, les emprunteurs peuvent subir un «choc de paiement» car les mensualités augmentent pour compenser les variations du taux d’intérêt.
L’un des principaux dangers des options ARM est qu’elles permettent un amortissement négatif, ce qui signifie que l’emprunteur peut payer moins que les intérêts courus chaque mois, les intérêts impayés étant ajoutés au solde du principal. Au fil du temps, le prêt augmentera, plutôt que de diminuer avec les mensualités. Si une option ARM devient une hypothèque à amortissement négatif, la banque peut refondre les taux pour maintenir l’emprunteur sur la bonne voie, provoquant une augmentation ultérieure des paiements mensuels.
Ces soi-disant prêts à choix de paiement peuvent être très utiles pour les emprunteurs financièrement responsables qui sont capables de s’asseoir et de calculer les calculs nécessaires pour s’assurer qu’ils remboursent activement leurs hypothèques. La souscription d’options ARM peut être utile pour une personne dont le revenu fluctue, car elle lui permet de rembourser le prêt pendant les périodes de revenu élevé, en revenant à des paiements inférieurs les mois où il y a moins d’argent disponible. Une chose importante à considérer lors de l’examen d’une option ARM est la marge du prêt, le montant que la banque peut ajouter au taux d’intérêt de base. La marge d’une option ARM sera fixée au moment où le prêt est émis, tandis que le taux d’intérêt de base peut fluctuer, donc plus la marge est faible, moins l’emprunteur sera sensible aux fluctuations des taux d’intérêt.