Les banques et les sociétés de financement ont généralement pour activité de prêter de l’argent et non de gérer des biens. Lorsqu’un propriétaire est en défaut de paiement de son prêt hypothécaire, la banque ou le prêteur est confronté à la tâche ardue de négocier avec le propriétaire et, si nécessaire, de saisir la maison et d’expulser le propriétaire ou les locataires actuels. Les services de forclusion agissent en tant qu’entreprises de sous-traitance pour les banques et gèrent les programmes de forclusion et de pré-forclusion du prêteur. Ces entreprises peuvent également offrir des services immobiliers complets, y compris des évaluations, des inspections et même la vente et la commercialisation de la maison si la propriété n’est pas vendue par le biais d’une vente aux enchères du shérif.
Lorsqu’un propriétaire se trouve en difficulté et risque de ne pas rembourser son hypothèque, il peut essayer de sauver sa maison en s’adressant à des conseils en matière de logement et en sollicitant une aide à la saisie. Elle peut, par exemple, essayer de modifier les conditions de remboursement de son prêt afin de payer moins d’intérêts, de réduire son taux d’intérêt ou même de demander qu’une partie de son capital soit éliminée. Les services de forclusion travaillent avec ces clients, ou les conseillers en logement qui les représentent, afin de les aider à sauver leur maison tout en protégeant les intérêts du prêteur. S’il apparaît que le propriétaire ne sera pas en mesure de sauver sa maison, une société de services de forclusion peut offrir au propriétaire l’une des nombreuses options. Ces options comprennent généralement une vente à découvert, dans laquelle la maison est vendue à un prix inférieur à la valeur du solde de l’hypothèque et le prêteur annule alors la dette restante, ou un acte tenant lieu de forclusion, qui offre au propriétaire la possibilité de remettre la maison à la banque sans conditions et sans forclusion sur son dossier de crédit.
Si un prêteur n’est pas en mesure d’élaborer une modification hypothécaire, une vente à découvert ou un acte tenant lieu de forclusion, la société de services de forclusion entamera généralement une procédure de forclusion au nom de la banque. Dans les États qui exigent une audience au tribunal, également appelés États de forclusion judiciaire, la société de services de forclusion enverra probablement ses avocats au tribunal afin d’obtenir une ordonnance de forclusion du juge. Si le propriétaire déclare faillite, ces avocats peuvent demander la levée de la suspension automatique afin de poursuivre les procédures de forclusion. La société de services de forclusion agira également pour préparer la maison à la vente, notamment en exécutant une expulsion des anciens propriétaires ou en négociant avec les locataires dans l’espoir qu’ils quitteront la propriété de leur plein gré.