L’investissement en fiducie est un moyen pour un investisseur privé de s’impliquer dans un prêt immobilier, souvent à une entreprise. Contrairement à une hypothèque, l’arrangement n’est pas conclu directement entre l’emprunteur et le prêteur. Au lieu de cela, le titre de propriété est détenu par un tiers. Il existe également des différences dans le processus si l’emprunteur est incapable de maintenir les remboursements.
La principale raison de la présence d’un tiers dans les investissements en fiducie est qu’il y a généralement plus d’un investisseur prêtant de l’argent pour une propriété particulière. Cela peut être utile pour les personnes qui n’ont pas l’argent pour investir dans un prêt immobilier complet ou qui préfèrent ne pas supporter autant de risques. Habituellement, la limite est de 10 investisseurs pour un prêt individuel.
Dans le cas où l’emprunteur ne peut pas rembourser, les prêteurs peuvent déposer un avis de défaut. Après une période définie de paiements manqués, les prêteurs peuvent forcer une forclusion. Dans la vente qui en résulte, les prêteurs doivent légalement offrir le solde du prêt impayé. Si un autre acheteur offre un montant plus élevé, le montant dû aux prêteurs leur est transféré à partir du produit. S’il n’y a pas d’offre plus élevée, les prêteurs prennent possession légale de la propriété.
Le tiers dans un investissement hypothécaire est techniquement une fiducie. Celui-ci détient le titre de propriété au nom des prêteurs, qui sont connus légalement sous le nom de prêteurs-fiduciaires et sont les bénéficiaires de la fiducie. Plutôt qu’un document hypothécaire, l’emprunteur émet un billet à ordre pour le montant du prêt. Ceci est similaire à une reconnaissance de dette, mais il s’agit d’une promesse légale et d’une obligation de rembourser l’argent, plutôt que d’une simple acceptation de l’existence de la dette.
Bien que les investissements individuels dans les actes de fiducie puissent être répartis entre plusieurs investisseurs, il est également possible qu’il y ait plusieurs actes de fiducie sur la même propriété. Cela signifie que l’emprunteur contracte effectivement plusieurs prêts, chacun pouvant impliquer une fiducie avec un ou plusieurs prêteurs. Chaque acte de fiducie est nommé pour montrer sa priorité de règlement. Le premier acte de fiducie doit être réglé en totalité avant que l’argent ne soit affecté au deuxième acte de fiducie, et ainsi de suite. Cela signifie qu’il y a plus de risques que les investisseurs dans un deuxième acte de fiducie perdent si l’emprunteur fait défaut, ce qui rend l’investissement moins attrayant. En effet, le taux d’intérêt payé par l’emprunteur aux prêteurs est, comme pour une deuxième hypothèque, généralement plus élevé que sur les premiers investissements en fiducie.