Techniquement parlant, l’entiercement est quelque chose de valeur, comme des documents, des biens ou de l’argent, détenu en fiducie et libéré après l’exécution satisfaisante des termes d’un contrat. Le séquestre d’assurance est l’application de ce concept à l’immobilier. Exigé par la plupart des prêteurs hypothécaires, le montant dû pour le paiement annuel des primes d’assurance risque est cumulé mensuellement au prorata. Aux États-Unis et dans de nombreux autres pays, les cotisations d’assurance bloquées par un emprunteur sont conservées dans des comptes spéciaux établis par le prêteur et versées à la compagnie d’assurance à l’échéance.
En fait, la plupart de ces comptes séquestres incluent également les montants dus pour les impôts fonciers, qui peuvent être considérablement plus élevés que les primes d’assurance. Ces paiements sont également calculés au prorata et accumulés dans le compte séquestre sur une base mensuelle.
Les prêteurs hypothécaires établissent généralement des comptes séquestres d’assurance pour protéger leurs investissements. Si les paiements d’assurance ou d’impôt foncier ne sont pas effectués à l’échéance, des problèmes importants pourraient en résulter, mettant en péril l’investissement du prêteur. Par exemple, si les primes d’assurance ne sont pas payées à l’échéance et qu’un danger tel qu’un incendie se produit, la perte qui en résulte ne sera pas couverte et la garantie du prêt — la propriété elle-même — pourrait perdre tellement de sa valeur que le produit de une vente de forclusion, si nécessaire, ne serait pas suffisante pour satisfaire le solde dû sur le prêt. De même, lorsque les taxes foncières restent impayées pendant un certain temps, la juridiction fiscale peut récupérer les taxes dues en mettant le bien en vente lors d’une vente aux enchères. Bien qu’un propriétaire puisse regagner un titre clair sur un bien vendu lors d’une vente aux enchères fiscale par le biais du processus de rachat, les prêteurs hypothécaires préfèrent généralement ne pas avoir à faire face à des charges sur les titres de propriété utilisés comme garantie.
Bien que la création de comptes séquestres d’assurance offre un grand avantage aux prêteurs hypothécaires, car ils aident à garder les titres de propriété clairs, les propriétaires eux-mêmes en bénéficient également. Dans de nombreux cas, le paiement d’une prime d’assurance annuelle ou d’une facture fiscale trimestrielle peut peser lourdement sur le budget d’un emprunteur en raison de l’ampleur des paiements dus, surtout si les deux paiements sont dus à peu près au même moment. Les comptes séquestres d’assurance requis par le prêteur garantissent que les fonds nécessaires pour payer les primes d’assurance et les taxes foncières seront disponibles à l’échéance. De plus, étant donné que les paiements effectués par l’emprunteur sont calculés au prorata, les contributions mensuelles des propriétaires aux comptes séquestres ne pèsent généralement pas autant sur les finances de l’emprunteur.
Du point de vue de l’emprunteur, les comptes séquestres d’assurance présentent également certains inconvénients. Dans de nombreux cas, lorsque les prêts hypothécaires sont transférés d’un prêteur à un autre, un phénomène courant aux États-Unis, des erreurs sont commises dans le calcul du montant de l’entiercement et l’historique des paiements effectués à partir de celui-ci. Cela impose à l’emprunteur la responsabilité de surveiller attentivement le compte séquestre d’assurance, en particulier après de tels transferts. Un autre problème est que les prêteurs eux-mêmes ne paient parfois pas les primes d’assurance ou les impôts à échéance. De telles erreurs génèrent généralement une série d’appels téléphoniques et de correspondance, bien que les prêteurs de bonne réputation, lorsque de tels problèmes sont portés à leur attention, paient généralement ces montants immédiatement et remboursent à l’emprunteur les frais encourus en raison du retard de paiement.
Enfin, les comptes séquestres d’assurance sur les propriétés résidentielles ne portent généralement pas intérêt, ce qui signifie que l’emprunteur qui verse des cotisations mensuelles à un tel compte renonce aux revenus d’intérêts sur ces fonds.