Quiconque envisage d’acheter un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) doit connaître l’indice du Trésor. La fluctuation du taux d’intérêt hypothécaire défini par ce type de financement hypothécaire est principalement déterminée par cet indice fiduciaire. L’indice du Trésor est une compilation fluctuante des taux d’intérêt – communément appelés rendement – résultant de l’adjudication de bons du Trésor (T-Bills) et de titres du Trésor. En outre, l’indice est basé sur la courbe de rendement du Trésor, également connue sous le nom de taux du Trésor à échéance constante (CMT), qui formule les différents rendements des titres jusqu’à leur échéance. L’indice du Trésor est, de par sa nature même, soumis aux vicissitudes de nombreux marchés financiers nationaux et internationaux.
Les titres du Trésor consistent essentiellement en : 1) des bons du Trésor, qui, comme indiqué, sont également un entier autonome de l’indice du Trésor, 2) des bons du Trésor, 3) des obligations d’épargne et, 4) des titres du Trésor protégés contre l’inflation (TIPS).
La courbe de rendement du Trésor illustre le rendement quotidien moyen résultant de la relation entre les taux d’intérêt calculés par le gouvernement et l’échéance de la dette du marché. La courbe de rendement est ajustée quotidiennement à partir des cotations composites de la Federal Reserve Bank de New York.
Les prêts hypothécaires à taux variable sont offerts et acceptés par les prêteurs (créanciers hypothécaires) et les emprunteurs (créanciers hypothécaires) principalement en raison de la nature en dents de scie de l’indice du Trésor. Ces plans hypothécaires présentent les taux d’intérêt et les frais de clôture les plus bas offerts par un prêteur hypothécaire, ce qui attire évidemment les emprunteurs. Ce coût initial moindre s’accompagne toutefois d’un risque de hausse importante des taux sur la durée du prêt hypothécaire.
En règle générale, les ARM offrent des périodes d’ajustement de prêt d’un mois, six mois, un an, trois ans et cinq ans, bien que des ARM dits « hybrides » soient également disponibles. Les prêteurs sont en mesure de réduire leur risque de subir un taux de rendement inférieur sur un prêt hypothécaire donné et d’augmenter leur capacité à financer, du moins à court terme, leurs sources de financement par prêt. Le calendrier des ajustements des taux d’intérêt est fixé par le prêteur au moment de la clôture de l’hypothèque en fonction de l’indice du Trésor aux dates d’ajustement convenues.
Les emprunteurs qui envisagent de profiter de la baisse des taux d’intérêt hypothécaires résultant de rendements progressivement plus élevés de l’indice du Trésor sont bien avisés d’agir rapidement dans la planification de la clôture de leur prêt. Un indice du Trésor à rendement plus élevé est, évidemment, extrêmement bénéfique pour le prêteur hypothécaire à taux variable puisque le prêteur, en intégrant le rendement plus élevé dans ses sources de financement, diminue la nécessité de soutenir ces sources par une hausse des taux hypothécaires. Accélérer le processus de prêt est particulièrement avantageux si les créanciers hypothécaires prévoient de réhypothéquer ou de résilier leur prêt dans un délai plus court que celui généralement offert avec les prêts hypothécaires à taux fixe.