Une entente de courtage immobilier est un contrat entre un propriétaire qui cherche à vendre et un courtier qui agit comme intermédiaire dans la transaction. L’accord définira les termes de l’accord, y compris les actions que le courtier effectuera. Il détaillera également la rémunération que le vendeur versera au courtier et les circonstances spécifiques qui déclencheront le paiement.
Généralement, un contrat de courtage immobilier ne fait référence qu’à une transaction entre un courtier et un vendeur. Dans certains pays, un courtier peut également avoir un contrat avec un vendeur, par exemple pour couvrir une vérification de crédit ou organiser un financement. Dans la plupart des cas cependant, ce type d’accord est limité aux locations plutôt qu’aux ventes.
La partie la plus fondamentale d’un contrat de courtage immobilier consiste à définir la nature de la relation entre le courtier et le vendeur, en particulier le niveau d’exclusivité dont dispose le courtier. La plus restrictive est une agence exclusive, dans laquelle le courtier est la seule personne autorisée à vendre la propriété au nom du propriétaire, et aucun autre courtier ne peut gagner de l’argent sur la vente. Une variante moins restrictive est le droit exclusif de vente dans lequel, bien que seul le courtier spécifique puisse vendre la propriété, le courtier est autorisé à travailler avec d’autres entreprises pour commercialiser la propriété et peut répercuter une part des frais payés par l’acheteur. L’arrangement le moins restrictif est l’inscription ouverte, qui permet à plusieurs courtiers de commercialiser une propriété, seul celui qui organise la vente réelle recevant une compensation de l’acheteur.
L’accord précisera également les modalités d’indemnisation. Le plus souvent, cela implique que l’acheteur paie un pourcentage convenu et fixe du prix de vente final une fois la maison vendue. La théorie est que ce système, par opposition à des frais fixes, encourage les courtiers à obtenir le meilleur prix possible pour l’acheteur. Certaines études économiques remettent cela en question, concluant que les courtiers pourraient être tentés de recommander de se contenter d’un prix inférieur plus tôt, car la commission supplémentaire qu’ils recevraient d’un prix plus élevé ne vaut pas le temps d’attente supplémentaire.
Un accord de courtage immobilier doit également préciser comment l’une ou l’autre des parties peut annuler l’accord. Avec les annonces ouvertes, ce n’est généralement pas un problème car l’acheteur peut généralement simplement retirer la propriété de la vente ou refuser les offres présentées par un courtier particulier. Avec les accords d’exclusivité, il y aura souvent une période de temps fixe avant que le vendeur ne retrouve le droit d’engager d’autres courtiers. Certains acheteurs peuvent être en mesure de négocier des clauses leur donnant le droit de mettre fin à une période d’exclusivité plus tôt s’ils peuvent démontrer que le courtier n’a pas réussi à commercialiser adéquatement la propriété.