L’amortissement d’un prêt immobilier est le processus par lequel les versements mensuels effectués sur un prêt immobilier remboursent le principal du prêt. Les hypothèques résidentielles entièrement amorties sont le type de prêt le plus courant aux États-Unis. Ils ont des échéances longues, souvent 30 ans. Tout en effectuant les remboursements du prêt, l’emprunteur achète progressivement sa maison.
Le marché américain des prêts hypothécaires résidentiels n’offrait pas toujours l’amortissement des prêts immobiliers. Les premières hypothèques étaient à très court terme; souvent, ils devaient être renouvelés annuellement. Ils ont exigé d’importants acomptes, souvent plus de 50 %. L’acheteur a payé des intérêts sur le prêt jusqu’au moment du renouvellement, moment auquel il a soit négocié un refinancement, soit fait défaut sur le solde restant du prix d’achat de la maison. Les paiements forfaitaires qui arrivaient à échéance à la fin de ces hypothèques à court terme ont causé tant de défauts de paiement dans les années 1930 que les prêteurs ont commencé à repenser la façon dont ils structuraient les hypothèques, et le processus d’amortissement est devenu populaire.
Le niveau d’amortissement du prêt immobilier dépend du contrat de prêt spécifique. De nombreuses hypothèques résidentielles sont entièrement amorties, ce qui signifie que les versements prévus sur la durée de l’hypothèque remboursent la totalité du capital. Le dernier paiement est le même montant que le premier, et après qu’il est effectué, l’emprunteur ne doit ni principal ni intérêt ; il est propriétaire de la maison.
D’autres s’amortissent partiellement, ce qui signifie qu’une partie du principal est remboursée dans les mensualités. Bien que l’amortissement soit répandu, ce n’est pas une caractéristique nécessaire d’un prêt hypothécaire. Les prêts à intérêt seulement n’ont pas d’amortissement et la totalité du capital est due à la fin de la période hypothécaire sous forme de paiement forfaitaire.
Dans l’amortissement d’un prêt immobilier, chaque versement, bien qu’effectué d’un seul tenant, comporte deux volets. Une partie du paiement correspond aux intérêts sur le prêt, qui sont déterminés en multipliant le capital restant dû par le taux hypothécaire spécifié dans le contrat de prêt. Le reste du paiement paie une partie du principal. Le mois suivant, le principal est inférieur ; ainsi, le paiement des intérêts est inférieur et une plus grande partie du paiement peut aller vers le principal. Les premiers paiements sont presque entièrement constitués d’intérêts, mais à la fin du prêt, les paiements d’intérêts sont faibles et la majorité de chaque paiement va au principal.
Le prêteur qui a créé un prêt immobilier peut fournir à l’emprunteur un tableau d’amortissement. Il s’agit d’un document qui montre la progression de l’amortissement du prêt immobilier. Pour chaque paiement, il indique le montant du principal et le montant des intérêts. Si vous n’avez pas de calendrier, vous pouvez calculer ces chiffres à l’aide de formules d’amortissement ou de calculateurs d’amortissement en ligne.