Un ARM hybride est un type de prêt hypothécaire à taux variable. C’est celui dans lequel le taux d’intérêt facturé sur le prêt peut varier, souvent en fonction des taux fixés par une banque centrale. Un ARM hybride a un taux fixe pendant une durée définie, puis revient à un taux ajustable. Si le taux ajustable est considérablement plus élevé à ce stade, cela peut entraîner des problèmes financiers pour l’emprunteur, connus familièrement sous le nom de choc hypothécaire.
En règle générale, les hypothèques fonctionnent sur l’un des deux systèmes. Une hypothèque à taux fixe est comme la plupart des prêts non immobiliers en ce sens que le taux d’intérêt est convenu à l’avance et s’applique pendant toute la durée du prêt. Cela signifie à son tour que les montants de remboursement peuvent être fixés pour la totalité du prêt.
Une hypothèque à taux variable, ou ARM, permet au prêteur de faire varier le taux. En théorie, ils pourraient le faire à volonté, mais dans la plupart des cas, cela est lié à d’autres variables. Par exemple, il peut être lié au coût que la banque prêteuse elle-même doit payer pour emprunter de l’argent à d’autres banques. Dans la plupart des économies, cela découlera en fin de compte du taux de base fixé par une banque centrale, qui peut ou non être directement contrôlée par le gouvernement. Ces liens peuvent être lâches et informels, agissant simplement comme une influence sur le taux hypothécaire, ou ils peuvent être fixes de sorte qu’une variation du taux de base ait un effet direct et proportionnel sur le taux hypothécaire ; c’est ce qu’on appelle souvent une hypothèque de suivi.
Généralement, les prêteurs préfèrent offrir un taux ajustable lorsqu’il s’agit de prêts hypothécaires. Il s’agit principalement de mieux se protéger contre les variations du coût d’emprunt de l’argent qui finance les hypothèques et les effets des variations de l’inflation. Un inconvénient est que lorsque les taux révisables sont relativement élevés, il peut être plus difficile d’attirer de nouveaux emprunteurs.
L’ARM hybride est une solution à cela. C’est un mélange des deux systèmes et signifie que le taux hypothécaire est initialement fixé pour une période déterminée, le plus souvent un, deux ou trois ans. Cela peut être intéressant pour les emprunteurs, en particulier les primo-accédants, car cela leur offre une certaine stabilité et prévisibilité, ce qui facilite la budgétisation. Dans de nombreux cas, un ARM hybride aura un faible taux pour la période de taux fixe afin d’attirer les clients.
À la fin de la période de taux fixe, un point connu sous le nom de date de réinitialisation, l’ARM hybride revient au taux révisable en vigueur. Dans de nombreux cas, ce taux sera plus élevé qu’auparavant. Si la hausse est plus élevée que prévu ; par exemple, si les taux de base ont fortement augmenté depuis le début de l’hypothèque, le prêteur peut avoir du mal à payer les nouveaux montants de remboursement. Une option dans ce cas est d’essayer de trouver une autre banque et de réhypothéquer la propriété, en utilisant le produit pour rembourser l’hypothèque initiale et en profitant d’un taux initial plus bas sur la nouvelle hypothèque. Cette tactique peut être limitée par les coûts associés à la souscription d’un prêt hypothécaire et par tout changement dans la compétitivité du marché hypothécaire qui pourrait avoir eu lieu.