Un conduit d’investissement hypothécaire immobilier, également connu sous le nom de REMIC, est un pool d’hypothèques qui ont été divisées en divers titres adossés à des hypothèques que les investisseurs peuvent acheter. Les hypothèques sont divisées en différentes classes de risque, de coupons et de taux d’échéance. Les conduits d’investissement immobilier hypothécaire appartiennent à une catégorie de titres appelés investissements synthétiques, qui prennent un type de véhicule d’investissement et le combinent avec un autre. Dans ce cas, les hypothèques immobilières sont achetées et reconditionnées en obligations. Le même processus se produit également avec les obligations hypothécaires garanties (CMO), uniquement avec différentes catégories de paiement et de risque impliquées.
Dans un canal de placement hypothécaire immobilier, le risque et les taux d’intérêt varient avec chaque titre individuel. Le principal risque lié à l’investissement dans ces pools est que l’hypothèque adossant le titre acheté soit remboursée trop rapidement, privant ainsi les investisseurs des taux d’intérêt qu’ils auraient autrement reçus. C’est ce qu’on appelle un risque de remboursement anticipé. Le remboursement anticipé, même s’il ne s’agit pas du meilleur scénario pour un investisseur, n’est pas catastrophique : l’investisseur récupère simplement son principal avec moins d’intérêts que prévu. L’avantage est que le capital remboursé est désormais libre d’être réinvesti dans un autre titre. Le remboursement anticipé est plus probable dans un marché du logement faible, lorsque davantage de propriétaires peuvent choisir de refinancer leurs prêts.
Un conduit d’investissement hypothécaire immobilier est similaire dans son concept, bien que différent dans sa fonction, à un CMO. Un CMO, comme un conduit d’investissement hypothécaire immobilier, est un véhicule d’investissement de transfert hypothécaire. Les prêts hypothécaires sont regroupés, divisés et distribués sous forme d’obligations. Avec les CMO, cependant, différentes catégories d’investisseurs reçoivent des intérêts des titres adossés à des créances hypothécaires. Selon un système de classement CMO, certains investisseurs reçoivent des paiements d’intérêts avant d’autres. Cependant, en échange d’être payés en premier, ces investisseurs assument une charge de risque plus importante que ceux qui reçoivent des paiements après eux.
Le luxe d’un conduit d’investissement hypothécaire immobilier est que l’investisseur a le choix entre une grande variété de titres, ce qui lui permet de choisir le niveau de risque dans lequel investir. Un investisseur qui souhaite un retour sur investissement relativement sûr peut opter pour l’achat d’une obligation à faible coupon par le biais d’un conduit hypothécaire immobilier. Les obligations à faible coupon rapportent moins d’intérêt que les obligations à coupon élevé, mais elles sont plus susceptibles d’offrir à l’investisseur un retour sur investissement complet. D’autres investisseurs qui peuvent supporter plus de risques peuvent opter pour des obligations relais hypothécaires immobiliers à coupon élevé. Ces obligations présentent un risque de remboursement anticipé plus élevé et peuvent représenter des hypothèques avec un taux de refinancement plus élevé, mais en cas de succès, elles peuvent offrir des taux d’intérêt plus élevés et des bénéfices plus importants.