Un défaut stratégique est une décision financière prise par un emprunteur de cesser volontairement d’effectuer des paiements sur une dette en cours. Ce type de stratégie est unique, en ce sens que l’emprunteur dispose des ressources nécessaires pour continuer à effectuer des paiements s’il le souhaite. Pour cette raison, un défaut stratégique est très différent d’un défaut involontaire, où le débiteur n’a pas la capacité financière de continuer à effectuer des paiements, mais le ferait s’il en avait les ressources.
L’une des situations les plus courantes dans lesquelles une approche stratégique par défaut peut être utilisée est lorsque la valeur des propriétés chute considérablement. En supposant que la valeur marchande du bien immobilier atteint un point où elle est inférieure au montant restant dû sur l’hypothèque utilisée pour acquérir la propriété, le propriétaire peut choisir de faire défaut sur le prêt hypothécaire. En effet, même si le propriétaire continue à effectuer des paiements, les chances de pouvoir vendre le bien immobilier à une date ultérieure et de récupérer la valeur nette de la propriété sont extrêmement faibles. Plutôt que de créer une situation où l’équité négative existe, le propriétaire choisit simplement d’arrêter d’effectuer des paiements, de permettre la saisie de la propriété par le prêteur et ainsi d’éviter d’encourir l’équité négative.
Si l’emprunteur a d’autres dettes urgentes, l’utilisation d’un défaut stratégique peut être considérée comme un moyen de détourner des ressources financières pour régler ces autres obligations tout en restant en résidence sur la propriété. Selon les lois locales qui s’appliquent, le prêteur peut prendre de quelques mois à quelques années pour terminer officiellement la saisie de la propriété et expulser l’emprunteur. Si le débiteur est en mesure de rembourser toutes les autres dettes pendant cette période et d’accumuler des ressources pour trouver un autre lieu de résidence au moment de l’expulsion, il se peut qu’il soit en fait dans une meilleure situation financière que si le défaut intentionnel n’avait jamais eu lieu. .
Dans de nombreuses juridictions, l’utilisation d’un défaut stratégique n’est pas sans conséquence. À tout le moins, le défaut entraînera une influence négative sur la cote de crédit de l’emprunteur qui aura un impact sur la capacité d’emprunter des fonds pour acquérir d’autres biens. Certaines juridictions autorisent également les prêteurs à demander davantage de réparation à l’emprunteur une fois que la saisie est terminée et que la propriété a été vendue à la valeur marchande actuelle. Ces lois permettent au prêteur de demander réparation pour la différence entre le montant du défaut et les fonds récupérés par la vente ultérieure après la forclusion. Dans certains pays, la différence entre la valeur de la propriété au moment où la procédure de forclusion a commencé et le montant restant dû sur l’hypothèque est considérée comme une dette annulée par les agences fiscales ayant juridiction dans la région, ce qui entraîne une dette fiscale pour l’emprunteur.
Outre les ramifications juridiques et financières d’un défaut stratégique, il existe également un élément éthique qui peut avoir un impact durable. En termes simples, les prêteurs qui notent qu’un emprunteur potentiel a utilisé cette méthode dans le passé peuvent estimer que le degré de risque encouru est trop grand pour approuver la demande de prêt. Cela peut être vrai même si le défaut de paiement s’est produit il y a plusieurs années et que l’emprunteur a actuellement une excellente cote de crédit. D’autres estiment que l’utilisation d’un défaut stratégique dans certaines circonstances est une option prudente et qu’il n’y a pas de manquement à l’éthique.