Un indice hypothécaire est une mesure que les prêteurs hypothécaires aux États-Unis (É.-U.) utilisent pour déterminer le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux variable (ARM). Les ARM sont des prêts hypothécaires qui n’ont pas de taux d’intérêt fixe. Un ARM commence généralement par une période d’introduction à taux fixe qui peut durer des mois ou des années. À la fin de la période d’introduction, le prêt est alors soumis à des modifications périodiques tout au long de la durée du prêt. Un indice hypothécaire détermine comment le taux va changer sur un ARM et est une mesure des taux d’intérêt qui se déplacent en réponse aux changements du marché dans l’économie.
Les prêteurs déterminent le taux d’un prêt hypothécaire à taux variable en deux parties. L’indice hypothécaire est la partie ajustable qui est déterminée par le mouvement de l’économie. Un prêteur choisit généralement l’indice hypothécaire à utiliser, mais n’a aucun contrôle sur le mouvement de l’indice.
La deuxième partie du taux est la marge, qui est la partie fixe du taux. Il s’agit généralement de quelques points de pourcentage ajoutés à l’indice. La marge est déterminée par le prêteur et ne change pas dans le temps. Lorsque le prêteur ajoute le taux indexé plus la marge, le résultat est le taux entièrement indexé, ou le taux d’intérêt sur le prêt.
Certains des indices ARM les plus courants comprennent le Trésor à échéance constante (CMT), la moyenne du Trésor à 12 mois (MTA), le London Interbank Offered Rate (LIBOR) et le 11th District Cost of Funds Index (COFI). Avant de contracter un prêt hypothécaire lié à un indice hypothécaire, les acheteurs devraient généralement se familiariser avec la façon dont l’indice a fluctué dans le passé. Les taux actuels et historiques des indices peuvent être consultés dans les journaux ou sur Internet.
Bien que les indices changent quotidiennement, le taux d’intérêt d’un ARM change à des intervalles fixés par la société de prêt hypothécaire. Habituellement, le taux s’ajustera à un certain nombre de mois ou d’années. Une fois que le taux change, le versement hypothécaire s’ajustera en conséquence jusqu’à la prochaine date d’ajustement — lorsque le taux d’indexation augmente, le versement augmente également. En théorie, cela signifierait que le taux d’intérêt d’un prêt diminuerait lorsque les taux de l’indice baisseraient, bien que ce ne soit pas toujours le cas. Certains prêts ne permettent pas aux paiements de diminuer même lorsque le taux de l’indice diminue.
Il y a souvent des limites écrites dans un prêt qui empêchent le taux de suivre de trop près l’indice. Un plafond d’ajustement périodique empêche le prêt d’ajuster plus d’un nombre défini de points de pourcentage lors d’un seul ajustement. Généralement, un plafond à vie limite les points de pourcentage que le taux peut déplacer pendant la durée du prêt.
Dans de nombreux pays européens, il n’existe pas de prêts à taux fixe. Tous les prêts hypothécaires sont des prêts hypothécaires à taux variable et fonctionnent différemment des ARM aux États-Unis. Les prêts hypothécaires à taux ajustables appelés ARM discrétionnaires offrent peu des mesures de protection que les ARM aux États-Unis font – il n’y a pas de plafonds ni d’indices qui leur sont liés. Les taux peuvent être ajustés à tout moment, pour quelque raison que ce soit, à la discrétion du prêteur. La seule exigence est un préavis.