Les prêts hypothécaires de premier rang sont tout type de contrat hypothécaire qui a un plus grand droit sur les actifs de l’emprunteur que tout autre prêt hypothécaire existant. Parfois appelée hypothèque principale ou première hypothèque, un débiteur devrait prendre des mesures pour régler le solde impayé de cette hypothèque avant de régler tout solde lié à une deuxième hypothèque. En cas de faillite, le tribunal gérerait ce processus, donnant la priorité à la dette senior dans le processus de règlement.
Dans la plupart des pays, la première hypothèque contractée sur tout bien immobilier personnel ou commercial est automatiquement désignée comme hypothèque senior. Selon les réglementations gouvernementales qui s’appliquent, un débiteur peut devoir obtenir l’autorisation du titulaire de cette première hypothèque avant de chercher à utiliser la propriété pour financer une deuxième ou une troisième hypothèque. L’octroi de cette autorisation dépend souvent de la manière dont le débiteur a géré les paiements sur l’hypothèque senior jusqu’à ce point, ainsi que du niveau de revenu actuel dont bénéficie l’emprunteur.
Tant que les paiements sont effectués en temps opportun sur l’hypothèque de premier rang et les hypothèques secondaires, le débiteur continue d’améliorer sa cote de crédit et accumule des capitaux propres dans la propriété. Si des changements dans la situation financière rendent impossible la poursuite des paiements, de nombreux prêteurs tenteront de travailler avec le débiteur pour organiser d’autres calendriers de paiement. Cela est particulièrement vrai dans les situations où la raison de la réduction des revenus est temporaire et où l’on peut raisonnablement s’attendre à ce que le débiteur recommence à effectuer des paiements réguliers dans un délai précis.
Dans les situations où l’emprunteur connaît un changement permanent de revenu et choisit de déposer le bilan, le tribunal évaluera toutes les dettes incluses dans l’action en faillite, y compris les hypothèques pouvant exister sur les biens appartenant au débiteur. Comme le tribunal structure le processus de règlement, le prêteur qui détient l’hypothèque senior se verra accorder la créance principale sur tous les actifs du débiteur qui sont liquidés afin de régler tout ou partie des dettes totales incluses dans l’action. Dans le cas où la vente d’actifs ne rapporterait pas assez pour régler toutes les dettes, le prêteur détenant l’hypothèque principale ou principale recevra un règlement proportionnellement plus important que tout prêteur détenant des hypothèques secondaires.
La détention d’une hypothèque senior ne garantit pas automatiquement que le prêteur récupérera l’intégralité de l’investissement dans les situations où un débiteur subit une inversion financière. La désignation de l’hypothèque comme dette prioritaire plutôt que secondaire signifie que la possibilité de recevoir un pourcentage plus élevé du montant dû est considérablement augmentée. De nombreux prêteurs gardent ce fait à l’esprit lors de l’évaluation des demandes de prêt hypothécaire et tiennent compte non seulement de la capacité du débiteur à rembourser l’intégralité du prêt hypothécaire, mais également du montant qui pourrait raisonnablement être récupéré en cas de défaut.