Lors d’une expulsion, un propriétaire oblige son locataire à quitter le logement. Dans de nombreux endroits, les expulsions sont réglementées par la loi, et une expulsion légale est une expulsion dans laquelle les procédures légales prévues par la loi sont suivies. Aux États-Unis, au Royaume-Uni et dans de nombreux autres pays, seul un juge peut ordonner une expulsion légale et, dans certains cas, seul un agent des forces de l’ordre peut physiquement faire exécuter l’expulsion en retirant le locataire et ses biens des locaux.
L’arrangement juridique entre un propriétaire et un locataire est généralement appelé un bail, et il est généralement considéré comme un contrat contraignant entre les parties. En échange des paiements de loyer du locataire et de son engagement à prendre soin de la propriété et à obéir aux règles raisonnables du propriétaire, le propriétaire cède l’utilisation de la propriété au locataire pour la durée du bail. Un propriétaire qui souhaite qu’un locataire déménage n’a généralement que peu de choix juridiques : il doit soit attendre la fin du bail, négocier un départ volontaire avec le locataire, soit prouver au tribunal qu’il a des motifs d’évincer le locataire. Tenter de forcer le locataire à sortir par ce qu’on appelle une « expulsion implicite », rendant essentiellement le logement locatif invivable pour que le locataire choisisse de déménager, est considéré dans de nombreux endroits comme une expulsion illégale.
Les droits d’expulsion sont généralement définis par la loi, qui peut varier considérablement d’un endroit à l’autre. Aux États-Unis, par exemple, ce qui constitue une expulsion légale est établi par la loi de l’État, et parfois locale. La loi sur les expulsions peut exiger qu’un propriétaire donne au locataire un préavis de son intention d’expulser le locataire avant que le propriétaire puisse déposer une expulsion devant le tribunal. La loi peut également exiger qu’un propriétaire fasse signifier des documents d’expulsion à un locataire par un shérif ou un huissier avant la tenue d’une audience. Si un propriétaire décide de se faire justice lui-même et tente d’expulser ou de mettre en lock-out un locataire sans procédure régulière, un locataire pourrait avoir le droit de poursuivre le propriétaire pour expulsion injustifiée.
Pour assurer une expulsion légale, les propriétaires feraient bien d’apprendre les lois pertinentes dans leur juridiction et de demander de bons conseils juridiques. Les propriétaires doivent également comprendre la différence entre les différents types d’expulsions, car il peut y avoir des différences juridiques importantes entre les expulsions résidentielles et commerciales. Du côté du locataire, connaître la différence entre une expulsion légale et illégale peut empêcher l’intimidation par un propriétaire peu scrupuleux. Si un locataire connaît le processus d’expulsion légale, le locataire peut être en mesure de mieux prendre le contrôle de la situation, peut-être en recherchant une médiation en matière d’expulsion et ainsi éviter les conséquences juridiques d’avoir une expulsion à son dossier.