L’hypothèque principale est le terme utilisé pour identifier les documents hypothécaires qui sont conservés dans le dossier dans le cadre des registres fonciers publics. Les documents de ce type sont souvent utiles pour gérer le processus d’enregistrement des privilèges sur diverses propriétés, ainsi que pour simplifier le processus d’achat et de vente d’hypothèques sur certains types de marché secondaire. Alors que les registres fonciers publics sont conservés dans à peu près tous les pays du monde, la référence aux hypothèques détenues dans les registres publics en tant qu’hypothèques principales est le plus souvent associée aux États-Unis.
Selon les lois et règlements qui régissent la vente de biens immobiliers aux États-Unis, chaque entreprise qui crée une hypothèque d’un type quelconque est responsable du dépôt de l’hypothèque principale associée à chaque transaction. Développé à l’origine par Freddie Mac et Fannie Mae, deux des principaux prêteurs hypothécaires aux États-Unis, le format utilisé pour la soumission crée la base pour l’application de toute mise à jour ou modification ultérieure de l’activité hypothécaire impliquant la propriété, telle que la création de une deuxième ou une troisième hypothèque. En outre, les lois fédérales exigent que la documentation de base de l’hypothèque principale soit déposée dans les registres fonciers publics avant que tout type de privilège puisse être enregistré sur la propriété.
L’intérêt du dépôt de l’hypothèque principale dans ce fichier foncier public central est qu’il permet de simplifier un certain nombre de processus associés à l’achat et à la vente de terrains. Les agents immobiliers, les sociétés de prêts hypothécaires et les autres personnes impliquées dans la vente ou le financement de biens immobiliers peuvent consulter rapidement ces dossiers et déterminer l’état actuel de la propriété. Cela comprend la détermination s’il y a déjà une hypothèque portée par la propriété, si l’hypothèque est en cours ou en défaut, et qui détient actuellement l’hypothèque. Avant la mise en œuvre de ce type de tenue de registres, la collecte de données essentielles de ce type pouvait prendre des jours. Désormais, la recherche sur l’arrière-plan d’une propriété donnée peut être effectuée en quelques heures.
Le processus d’enregistrement proprement dit associé à l’hypothèque principale se déroule via le registraire du comté ou de la paroisse de la communauté où se trouve la propriété. Ces données sont ensuite soumises à une base de données centrale, où elles sont accessibles au public de n’importe où dans le pays. Les abstracteurs qui sont embauchés par des acheteurs potentiels ou des agents immobiliers peuvent alors accéder à ces dossiers au nom de leurs clients et obtenir tous les renseignements nécessaires pour déterminer la propriété actuelle et la situation financière de la propriété. Cela peut être particulièrement utile lorsque vous tentez de fermer une hypothèque sur une propriété donnée, car cela peut révéler toutes les données concernant les privilèges secondaires qui peuvent exister avec une première hypothèque en cours.
Un certain nombre de formulaires différents sont utilisés pour enregistrer l’hypothèque principale. Les types de formulaires utilisés varient quelque peu d’une juridiction à l’autre. Dans certains comtés ou paroisses, un formulaire abrégé peut être utilisé pour les propriétés résidentielles qui ne portent actuellement pas plus d’un privilège. D’autres juridictions peuvent exiger le dépôt de formulaires supplémentaires, en fonction des structures fiscales, ainsi que du nombre et du type de privilèges déjà en place. De nombreuses juridictions exigent également des formulaires spécifiques lorsque la première hypothèque est entièrement remboursée et qu’une nouvelle hypothèque est souscrite peu de temps après.