L’immobilier d’investissement est une propriété, résidentielle ou commerciale, qui est utilisée à des fins de location. À moins qu’une personne ne dispose de suffisamment d’argent pour payer la propriété, elle devra généralement obtenir un prêt, appelé hypothèque sur immeuble de placement, pour finaliser l’achat. Les types de prêts hypothécaires les plus courants sont les prêts à taux fixe, les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) et les prêts ballon.
Une hypothèque à taux fixe sur un immeuble de placement est une hypothèque qui facture un taux d’intérêt fixe pour toute la durée du prêt. Ce type de prêt est souvent préféré car le montant du paiement cohérent facilite la budgétisation. La période de prêt peut être définie pour n’importe quelle durée convenue par les deux parties, mais les incréments les plus fréquemment utilisés sont de 15, 20 et 30 ans. Les prêts à court terme ont des paiements plus importants mais des taux d’intérêt plus bas puisque les prêteurs considèrent ces prêts comme moins risqués. Un investisseur qui est plus soucieux de maintenir le paiement bas et d’améliorer son flux de trésorerie immédiat peut opter pour un plus long terme.
L’ARM est une autre hypothèque sur un immeuble de placement qui peut être attrayante pour un emprunteur en raison des taux d’intérêt d’introduction plus bas. Ce type de prêt hypothécaire est lié à la valeur d’un indice financier, et les taux seront augmentés ou abaissés périodiquement pour refléter les fluctuations du marché. L’avantage pour le prêteur est que le titulaire de l’hypothèque est la partie qui supporte le risque de variation du coût de l’argent, alors que le prêteur supporte ce risque dans un prêt conventionnel.
Un prêt ballon est principalement utilisé si un acheteur a l’intention de posséder la propriété pendant une durée limitée, envisage de refinancer ou s’attend à recevoir un afflux important de liquidités à la fin du terme. Ce prêt a des taux d’intérêt plus bas et n’amortit pas le montant total, de sorte que le paiement est inférieur jusqu’à ce que le paiement forfaitaire soit dû, généralement dans cinq à sept ans. De nombreux prêts ballon comportent une option de conversion en prêt hypothécaire à taux fixe au taux actuel du marché lorsque le ballon arrive à échéance.
Les taux d’intérêt sur une hypothèque sur un immeuble de placement sont généralement un peu plus élevés que ceux facturés pour une résidence personnelle, principalement parce qu’une personne est moins susceptible de faire défaut sur un prêt pour sa propre maison que sur un immeuble de placement. De plus, le montant de trésorerie de réserve requis est souvent plus élevé que pour un achat de résidence personnelle. Généralement, un prêteur exigera qu’une personne cherchant une hypothèque sur un immeuble de placement ait l’équivalent de six mois de paiements en réserves de trésorerie.
D’autres considérations financières sont le ratio dette / revenu (DTI) de l’acheteur, les cotes de crédit et le ratio prêt / valeur. Le DTI est calculé en additionnant toutes les obligations mensuelles et en divisant le total par le revenu mensuel brut. Si l’acheteur a d’autres biens locatifs qui ont un flux de trésorerie négatif, le montant négatif sera considéré comme une dette lors du calcul du DTI. Si les autres propriétés ont un flux de trésorerie positif, le bénéfice peut être considéré comme un revenu tant que l’acheteur peut justifier d’un historique de rentabilité. Lorsque le loyer de l’immeuble de placement proposé est calculé pour une hypothèque sur un immeuble de placement, le prêteur n’inclura que 75 % des loyers prévus pour tenir compte d’éventuelles vacances.
De nombreux prêteurs exigent un acompte de 20 % avant d’approuver une hypothèque sur un immeuble de placement. D’autres, cependant, peuvent être disposés à permettre à un acheteur d’obtenir une partie de cet acompte par le biais d’une deuxième hypothèque ou d’une marge de crédit. Les prêteurs limitent parfois le type de propriété qu’ils financeront ; par exemple, certains peuvent ne pas financer les conversions en copropriété, et d’autres peuvent ne financer que des unités commerciales. Une personne qui envisage d’acheter un immeuble de placement doit non seulement enquêter sur le marché immobilier, mais aussi sur les options de financement dans sa région.