Dans le monde du financement hypothécaire, il existe deux types de base d’hypothèques : les hypothèques à taux fixe et les hypothèques à taux variable, ou ARM. Chacune de ces catégories propose de nombreuses options, en fonction du propriétaire et des conditions qui prévalent sur le marché du logement. Un type d’ARM est l’option ARM, qui est généralement une ARM de 30 ans qui offre initialement à l’emprunteur quatre options de paiement différentes chaque mois. Cela donne à l’acheteur une plus grande flexibilité dans le remboursement du prêt et fournit plus de liquidités dans les opérations quotidiennes du ménage.
Les quatre options de paiement de base qui existent sont : l’option de paiement minimum ; le paiement des intérêts uniquement ; le paiement sur 30 ans ; et le paiement sur 15 ans. Le paiement minimum est, sans surprise, le plus bas des quatre paiements proposés avec une option ARM. Le paiement minimum ne couvre ni le montant total du principal pour le mois ni les intérêts courus. Le paiement des intérêts uniquement est exactement ce à quoi il ressemble – il suffit de payer les intérêts courus pour le mois, ce qui ne réduit pas le solde du capital.
Le paiement sur 30 ans est le paiement que la plupart des gens ont l’habitude de faire sur leurs hypothèques. Il rembourse le capital et les intérêts et remboursera l’hypothèque en 30 ans s’il est payé régulièrement. Le paiement sur 15 ans, également appelé option de paiement accéléré, remboursera le prêt en 15 ans. C’est la plus élevée des quatre options de paiement dans une option ARM, pour cette raison. Plus de la moitié des frais d’intérêt totaux d’un prêt sur 30 ans peuvent être éliminés avec l’option de paiement sur 15 ans, ce qui en fait un choix judicieux pour les acheteurs qui disposent d’un moyen fiable d’effectuer ce paiement plus important chaque mois.
L’option ARM convient mieux aux acheteurs sophistiqués dont les revenus augmentent, en particulier si leurs revenus fluctuent selon des schémas saisonniers prévisibles. Un emprunteur avisé et prudent limitera le nombre de fois qu’il utilisera l’option de paiement minimum, pour éviter un phénomène appelé amortissement négatif. Autrement dit, c’est lorsque le solde réel du prêt augmente au-delà du montant initialement prêté. Un autre risque principal de l’option ARM est le «choc de paiement», qui se produit lorsque le faible taux d’intérêt initial s’ajuste à un taux plus élevé. Cela peut également se produire lorsque le solde du principal impayé atteint la limite maximale d’amortissement négatif, ce qui entraîne une augmentation spectaculaire du paiement minimum, en fonction des conditions exactes du prêt.
Dans l’ensemble, il est très important pour chaque acheteur de maison de se familiariser avec les options hypothécaires qui s’offrent à lui, et surtout de bien connaître les conditions de son propre prêt. Cela réduit le risque que l’acheteur soit en défaut en raison de mauvaises surprises telles qu’un choc de paiement. Bien que l’option ARM soit le meilleur type de prêt pour certains acheteurs, tous les acheteurs doivent examiner attentivement les risques lorsqu’ils contractent un prêt hypothécaire et s’assurer qu’ils ont les moyens d’effectuer les paiements mensuels.