Une vente à découvert hypothécaire est une transaction immobilière dans laquelle une propriété est vendue avec le consentement du prêteur pour moins que le montant dû sur celle-ci. Ce type de vente se produit généralement lorsque le propriétaire actuel n’est pas en mesure de respecter ses obligations de remboursement hypothécaire en raison de difficultés financières ou parce que la valeur de la propriété est tombée en dessous du solde du prêt. Dans une vente à découvert, l’intégralité du produit de la vente de la propriété va au prêteur, libérant ainsi l’emprunteur, ou le vendeur, de son hypothèque, mais parfois avec la disposition qu’il remboursera la différence entre le solde de son hypothèque et le prix de vente. Tant pour le vendeur que pour le prêteur, une vente à découvert est préférable à une forclusion, qui nuit gravement au crédit du titulaire de l’hypothèque et entraîne de lourdes pertes pour le prêteur. Cependant, en raison de la nature compliquée de la vente à découvert, elle est souvent considérée comme un processus désagréable pour toutes les parties concernées.
Pour commencer le processus de vente hypothécaire à découvert, l’emprunteur doit soumettre une série de documents au prêteur démontrant une incapacité à effectuer des remboursements. Cela pourrait inclure des relevés bancaires et des registres de tous les actifs ainsi qu’une description des circonstances qui ont conduit à des difficultés financières actuelles. Une analyse des prix immobiliers comparables pour la zone de la propriété est également utile, ce qui peut aider à prouver que les valeurs marchandes globales ont diminué. En outre, l’emprunteur peut fournir un résumé de toutes les dettes dues ainsi que le prix de vente projeté de la propriété, démontrant que ses dettes l’emportent sur le produit qu’il recevra de la vente de la propriété.
Ensuite, l’agent immobilier de l’emprunteur peut lister le bien. Toute offre est d’abord soumise à l’approbation préalable du vendeur. Une fois l’approbation du vendeur accordée, l’offre est ensuite soumise au prêteur. Dans une situation de vente à découvert d’hypothèques, c’est le prêteur qui décide en dernier ressort du prix d’achat minimum qu’il est prêt à accepter, et qui approuve ou refuse l’offre en cours. Si l’offre est acceptée, le produit de la vente est dirigé de l’acheteur vers le prêteur, l’emprunteur ne recevant rien.
L’emprunteur est alors effectivement libéré de son hypothèque sans faire face à une forclusion. Il est important de noter, cependant, que son dossier de crédit peut toujours indiquer que son prêt a été remboursé pour un montant inférieur au montant convenu. De plus, il peut être tenu de rembourser tout solde impayé de son hypothèque après déduction du produit de la vente.
Bien qu’en surface une vente à découvert hypothécaire puisse être attrayante pour l’acheteur qui espère acheter une propriété à prix réduit, le processus de vente comporte souvent un certain nombre d’obstacles qui peuvent entraîner de la frustration. Parfois, des parties autres que le prêteur principal, comme les prêteurs hypothécaires de deuxième rang, doivent approuver la vente à découvert, ce qui entraîne souvent un processus d’achat qui peut s’étaler sur plusieurs semaines, voire plusieurs mois. De plus, l’acheteur de la vente à découvert doit généralement acheter la propriété «telle quelle» et est donc responsable de payer les inspections et les réparations qui pourraient être nécessaires. Ceux qui envisagent d’acheter une propriété à découvert pourraient réduire leur frustration potentielle en travaillant avec un agent immobilier expérimenté et en obtenant des conseils juridiques avant de finaliser leur achat.