Les titres adossés à des créances hypothécaires sont des intérêts dans un pool de prêts hypothécaires qui donnent droit aux porteurs de paiements à partir du pool. On pourrait les considérer comme des parts dans un prêt immobilier ; chaque fois que l’emprunteur effectue un paiement sur son hypothèque, une partie de ce paiement se retrouve entre les mains d’un porteur de titres adossés à des hypothèques. Ce type de titre est appelé « titre de créance », ce qui signifie que le porteur a un intérêt dans une forme de créance.
Habituellement, le fonctionnement des titres adossés à des créances hypothécaires est qu’une entreprise d’investissement ou une entité gouvernementale achète un grand nombre de prêts hypothécaires à la banque émettrice, créant ainsi un pool de prêts hypothécaires. Les investisseurs peuvent acheter dans ce pool pour un montant fixe par action, et au fur et à mesure que les paiements sont effectués, ils obtiennent des rendements dont la taille varie en fonction du nombre d’actions qu’ils possèdent et de la notation de leurs actions. L’idée est qu’en répartissant le risque, les investisseurs sont assurés d’un certain niveau de rendement, car si un acheteur de maison dans un groupe de 1,000 XNUMX fait défaut sur son hypothèque, cela n’aura pas un impact énorme sur les actionnaires.
Le pool de prêts hypothécaires est divisé en différentes classes appelées tranches. Chaque tranche se voit attribuer une cote de crédit, de AAA à non notée. Lorsque les investisseurs achètent dans le pool, ils peuvent spécifier la tranche dans laquelle ils souhaitent acheter, les sections les mieux notées du pool recevant les paiements en premier. Cela signifie que si les gens commencent à faire défaut sur leurs hypothèques, les investisseurs avec des titres adossés à des hypothèques notés AAA continueront de recevoir des paiements, tandis que les investisseurs qui ont choisi des segments moins bien notés pourraient ne recevoir aucun paiement du tout.
Du point de vue des banques, en particulier des petites banques, les titres adossés à des hypothèques sont un excellent arrangement, car ils reçoivent le paiement intégral lorsque les hypothèques sont achetées. Cela signifie que le risque d’offrir ces prêts hypothécaires a été éliminé et qu’ils disposent de capitaux à investir ou à prêter. Pour les investisseurs, le partage du risque dans un grand pool est censé faire des titres adossés à des hypothèques un endroit raisonnablement sûr pour investir, bien que les flux de trésorerie puissent être irréguliers, car certains emprunteurs aiment rembourser leurs hypothèques par anticipation, dans le but de rembourser le prêt avant sa date d’échéance.
Comme les investisseurs l’ont appris de manière plutôt explosive en 2008, les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent être extrêmement dangereux si un grand nombre d’emprunteurs commencent à faire défaut sur leurs prêts en même temps. Un titre peut être rempli de prêts dits « subprimes » qui sont susceptibles de faire défaut, ce qui entraîne un effondrement des revenus pour les investisseurs, et un effet boule de neige peut se produire car de plus en plus d’emprunteurs ne parviennent pas à effectuer leurs versements hypothécaires. Pour les investisseurs dont la diversification est limitée, la perte de revenus d’un titre adossé à des créances hypothécaires peut être un problème sérieux.