La Federal Housing Administration (FHA) est une branche du gouvernement qui assure les prêts hypothécaires des prêteurs agréés. Ces prêts sont souvent attrayants pour les emprunteurs car les directives de la FHA peuvent être plus faciles à respecter que celles imposées par les programmes de prêts conventionnels. Certains des domaines dans lesquels la FHA impose des réglementations comprennent les concessions des vendeurs, les cotes de crédit des demandeurs et les recouvrements ou les procédures de faillite. Les directives de la FHA stipulent en outre les exigences relatives aux acomptes, telles que déterminées par les cotes de crédit et la documentation sur les revenus.
La Federal Housing Administration (FHA) est une agence gouvernementale créée par le Congrès des États-Unis en 1934. Pendant cette période, le secteur du logement était en grave déclin avec des conditions de prêt hypothécaire strictes et des millions de travailleurs de la construction au chômage. L’objectif de la FHA était donc de promouvoir l’accession à la propriété et de stimuler l’économie.
En 1965, la FHA est devenue une partie du Département du logement et du développement urbain (HUD). Aujourd’hui, cette agence assure les hypothèques des maisons unifamiliales et multifamiliales auprès de prêteurs agréés dans les 50 États et chaque territoire américain. Une telle assurance protège les prêteurs contre les pertes potentielles si un propriétaire ne respecte pas son prêt. Dans un tel cas, la FHA verse une créance financière au prêteur, encourageant ainsi l’approbation des candidats qui pourraient ne pas être admissibles à des prêts conventionnels.
Une partie de l’appel avec ce type de prêt immobilier est visible dans le processus d’approbation hypothécaire FHA. En général, les directives de la FHA pour l’approbation sont moins strictes que les programmes conventionnels. Cependant, certains critères doivent encore être remplis pour que les candidats reçoivent l’acceptation du prêt FHA.
En 2010, la FHA a réduit les concessions autorisées des vendeurs de six à trois pour cent. Ces concessions sont souvent utilisées comme outils de négociation lors de l’achat d’une maison et servent généralement à couvrir les frais de clôture. Les frais d’assurance et de prêteur, ainsi que les frais d’assurance habitation et les taxes foncières annuelles, peuvent être inclus dans le montant nécessaire pour garantir le prêt. Ainsi, l’utilisation des concessions du vendeur réduit souvent les dépenses personnelles des acheteurs de maisons neuves.
Les magasins de crédit des candidats sont également intégrés dans les directives générales de la FHA. Tout candidat ayant une cote de crédit supérieure à 580 est éligible à un financement maximal, tandis qu’un candidat ayant une cote comprise entre 500 et 579 reçoit généralement un maximum de 90 % du montant prêt-valeur (LTV). Le LTV est généralement basé sur la valeur imposable d’une maison ou d’une propriété. Les personnes ayant un pointage de crédit inférieur à 500 ne sont pas éligibles au financement de la FHA. Il est important de noter, cependant, que les prêteurs individuels peuvent imposer leurs propres critères concernant les cotes de crédit, et de nombreux experts de l’industrie du logement suggèrent que les candidats ont besoin de cotes supérieures à 620.
Si un demandeur présente des comptes de recouvrement sur son crédit, la FHA est susceptible d’examiner chaque cas individuellement. Ces comptes n’ont pas besoin d’être payés en totalité comme condition d’approbation du prêt dans certains cas. Les jugements rendus par les tribunaux, en revanche, doivent souvent être satisfaits avant que le financement ne soit accordé.
La faillite du chapitre 7 ou 13 n’empêche pas un emprunteur d’acquérir un prêt FHA. Selon les directives de la FHA, les personnes qui ont terminé avec succès ou sont en train de terminer une procédure peuvent toujours être éligibles pour l’approbation d’un prêt. Dans de nombreux cas, l’emprunteur doit démontrer un crédit rétabli et la capacité de gérer ses finances.
La mise de fonds minimale exigée par un emprunteur est susceptible d’être déterminée par sa cote de crédit. Les personnes ayant des scores de 580 ou plus ont souvent besoin d’un acompte de 3.5% pour l’approbation du prêt. Cependant, les personnes dont les scores sont inférieurs à 580 auront probablement besoin d’un acompte de 10%.
Fournir une documentation sur le revenu est susceptible d’être un élément crucial du processus de demande FHA. Le revenu actuel d’un emprunteur détermine généralement sa capacité à honorer le prêt selon les conditions convenues. Ainsi, l’emprunteur aura probablement besoin de documents W-2 ou 1099 des employeurs actuels ainsi que des déclarations de revenus de l’année précédente. Le revenu doit également être suffisant pour atteindre ou dépasser les ratios d’endettement minimum établis par les directives de la FHA. Le paiement de la maison ne doit pas dépasser 31 % du revenu mensuel de l’emprunteur et ses dépenses totales ne doivent pas dépasser 43 %.