Les codes de zonage sont une méthode que les gouvernements peuvent utiliser pour réglementer le développement de la propriété privée. Les deux principaux objectifs du zonage sont de séparer les différents types d’utilisation en zones distinctes et d’aider à conserver le caractère des communautés existantes en réglementant toute nouvelle construction. Un code de zonage peut spécifier la manière dont les biens immobiliers peuvent être utilisés, imposer des limites aux bâtiments ou à d’autres structures, ou faire les deux. Les trois principales catégories créées par les codes de zonage sont résidentielles, commerciales et industrielles, et il existe également d’autres zones à usage spécial. Le zonage relève généralement de la responsabilité des gouvernements locaux, bien que certains pays aient également des réglementations nationales.
L’un des principaux objectifs des codes de zonage est de séparer les diverses utilisations de la propriété qui peuvent être incompatibles. C’est une façon de créer des quartiers résidentiels, des quartiers commerciaux et des zones industrielles. Les propriétés d’usages ou de densités similaires sont souvent regroupées afin que chaque propriétaire puisse tirer le meilleur parti possible de son bien immobilier. La densité fait référence à l’intensité avec laquelle une propriété peut être utilisée. Les propriétés résidentielles qui sont zonées pour une utilisation légère seront généralement limitées aux maisons unifamiliales, tandis que les zones résidentielles à haute densité peuvent inclure de grands condominiums ou des complexes d’appartements.
Pour les propriétés commerciales et industrielles, la densité sera souvent liée aux types d’entreprises autorisées à opérer. De nombreuses zones ont des restrictions spéciales sur différents types de propriétés commerciales et industrielles qui restreignent les types d’entreprises, de sorte qu’un terrain commercial à faible densité peut être autorisé à avoir un dépanneur mais pas un concessionnaire automobile. Les codes de zonage peuvent également définir les hauteurs des bâtiments, la couverture des lots et divers autres facteurs en fonction des ordonnances locales particulières.
Si un code de zonage est modifié pour une densité inférieure, toute utilisation existante peut bénéficier de droits acquis. Ce terme signifie essentiellement que l’utilisation existante peut continuer tant que le propriétaire actuel occupe la propriété ou que l’entreprise reste en activité. Dans d’autres cas, une dérogation peut être obtenue pour utiliser la propriété d’une manière qui ne serait pas autrement autorisée par un code de zonage. Les codes de zonage auront parfois des types d’utilisation spécifiques qui nécessitent des écarts.
Dans de nombreux cas, chaque municipalité locale est responsable de l’adoption de ses propres ordonnances de zonage. Cela permet à chaque comté, ville ou village de définir la manière dont l’immobilier à l’intérieur de ses frontières sera développé. Certains pays ont des réglementations nationales, qui peuvent préciser la manière dont les codes de zonage doivent être rédigés. Les municipalités locales contrôlent leurs propres codes de zonage dans de nombreux pays qui ont des gouvernements fédéraux, mais toute propriété appartenant au gouvernement national est exemptée.