Les investisseurs peuvent diversifier leurs portefeuilles en achetant des titres adossés à des prêts hypothécaires résidentiels, qui sont des produits d’investissement dont les gains dépendent des flux de trésorerie provenant d’un pool de prêts hypothécaires résidentiels. Ces titres facilitent le marché secondaire des prêts hypothécaires résidentiels, car ils permettent aux investisseurs de s’impliquer facilement dans le marché. Avec des titres adossés à des hypothèques résidentielles, un investisseur peut investir dans des hypothèques résidentielles sans faire l’effort de trouver des propriétaires qui souhaitent contracter des hypothèques. Ils éliminent également une partie du risque d’investissement hypothécaire traditionnel parce que les paiements sont garantis par l’entité qui émet la garantie. Il existe toutefois des risques associés à un investissement dans les titres.
Les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles sont essentiellement des obligations. L’entité émettrice obtient le prix d’achat du titre en échange de la promesse d’un flux de paiements futurs : l’achat des titres crée une dette pour l’entité émettrice. Contrairement aux obligations traditionnelles, les titres adossés à des hypothèques résidentielles ne précisent pas les paiements de coupon ou une valeur nominale. Au lieu de cela, ils garantissent le paiement d’une partie des paiements effectués par les emprunteurs qui font partie d’un groupe de propriétaires résidentiels. Ces personnes effectuent leurs paiements hypothécaires à l’entité qui a émis les titres, qui détient les hypothèques, et à son tour cette entité effectue les paiements aux détenteurs de titres.
Il existe trois agences principales qui émettent des titres adossés à des hypothèques résidentielles. Ce sont Fannie Mae, Freddie Mac et la Government National Mortgage Association, également connue sous le nom de Ginnie Mae. Chaque entité garantit les paiements sur ses titres. Les garanties de Fannie Mae et Freddie Mac sont des garanties d’entreprise, tandis que la garantie de Ginnie Mae est soutenue par le gouvernement des États-Unis.
Malgré les garanties des entités émettrices, les investisseurs dans des titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles courent des risques en raison de leurs investissements. Certains de ces risques sont rencontrés par les détenteurs de presque tous les types d’investissement. L’un est le risque de défaut, c’est-à-dire la probabilité que l’entité qui garantit le titre ne soit pas en mesure d’honorer ses obligations. Un autre est le risque de taux d’intérêt. Si les taux d’intérêt en vigueur sur le marché augmentent, les rendements des titres adossés à des créances hypothécaires par rapport au coût d’opportunité sont réduits si les taux d’intérêt du pool de prêts hypothécaires sont fixes.
Un risque spécifique aux détenteurs de titres fondés sur des prêts, et en particulier de titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles, est le risque de remboursement anticipé. Les paiements des titres adossés à des hypothèques résidentielles dépendent des versements hypothécaires. Une partie de ces paiements est constituée d’intérêts sur le principal des prêts. Les emprunteurs ont toutefois la possibilité de rembourser par anticipation leur prêt hypothécaire, ce qui prive l’investisseur du flux de paiements d’intérêts qu’il aurait reçus si ce prêt avait été prolongé.