Ce qui est différé dans un échange différé, c’est l’impôt sur les gains en capital sur la transaction. Cela est autorisé en vertu de l’article 1031 du Code des impôts dans les cas où quelqu’un vend une propriété à une autre partie dans le but d’acheter une « propriété de remplacement » à un tiers. La logique est que si le demandeur n’a pas encore profité de la première vente, il est raisonnable de limiter l’exposition fiscale.
Il y a cependant des règles à suivre. La première est que le prix d’achat du bien de remplacement doit être au moins celui du premier bien vendu. En d’autres termes, quelqu’un qui a vendu une usine et a ensuite utilisé une partie de l’argent pour acheter une maison en rangée ne serait pas protégé par l’article 1031. Tout le produit de la première vente doit aller à la seconde. Un échange différé est parfois appelé « échange Starker », du nom du contribuable qui s’est vu accorder le droit d’effectuer un échange différé par la Cour d’appel des États-Unis.
Une autre exigence 1031 est que la propriété soit de « même nature ». Cela ne concerne pas les structures physiques concernées, mais plutôt l’objet de la transaction – un bien locatif pour un bien locatif, un bien commercial pour un bien commercial. La partie effectuant l’échange dans le cadre d’un échange différé dispose d’un maximum de 180 jours à compter de la vente pour acquérir le bien de remplacement, à moins que la prochaine date d’échéance de la déclaration de revenus n’apparaisse en premier.
Un échange différé se fait toujours par l’intermédiaire d’un « accommodeur » qui doit être indépendant du vendeur. Cette personne ou entité prend le contrôle du produit de la première vente et le remet ensuite au vendeur du bien de remplacement. Cela permet de s’assurer que les règles d’une transaction 1031 sont respectées. Un avantage pour le vendeur est que l’hébergeur peut conserver les fonds sur un compte rémunéré jusqu’au moment de les transférer.
Une exception à la règle d’échange différé exigeant des propriétés co-égales est si l’acheteur du bien de remplacement paie moins cher, mais s’engage à utiliser l’argent restant pour apporter des améliorations à ce bien. Une facture de gains en capital arrivera finalement à échéance dans le cadre d’une opération de change différée, mais c’est une façon de reporter l’inévitable.