Un échange fiscal 1031 est une méthode de transfert de propriété d’un bien immobilier afin d’acquérir un autre bien qui est similaire dans certains attributs au premier. Étant donné que le protocole pour s’engager dans un échange 1031 stipule que les deux propriétés doivent être de nature similaire, ces types de transactions sont également connus sous le nom d’« échange de même nature » ou d’« échange à imposition différée ». Peut-être que ce dernier terme décrit le mieux la transaction puisque le but d’en faire une est de reporter l’impôt sur les gains en capital. En fait, conformément à la section 1031 du Revenue Code, l’Internal Revenue Service (IRS) des États-Unis ne reconnaît pas un gain ou une perte de la transaction, tant que les deux propriétés sont, en fait, de même nature.
Il est important de comprendre qu’un échange fiscal 1031 ne constitue pas techniquement une vente, même si les parties impliquées sont généralement appelées vendeur et acheteur. De plus, s’il y a d’autres biens immobiliers ou devises inclus dans l’échange qui ne sont pas similaires, l’IRS considère que la propriété est un gain financier et imposera une taxe en conséquence. De plus, la règle d’échange 1031 ne s’applique pas aux titres, tels que les actions, les obligations ou les billets hypothécaires.
Il existe également d’autres restrictions. Par exemple, bien que l’inventaire ne soit pas éligible en tant qu’échange 1031, le transfert de bétail peut être à condition que les animaux en question soient de même espèce et également du même sexe. Vraisemblablement, cette dernière exigence peut s’expliquer par la différence entre le gain financier potentiel réalisé à partir de vaches laitières, par exemple, et de taureaux aptes à la reproduction. Les autres échanges qui ne sont pas considérés comme de la même nature sont les transferts impliquant une propriété située aux États-Unis et une autre en dehors du territoire américain.
L’IRS stipule également que les échanges 1031 doivent impliquer des propriétés à usage professionnel. En d’autres termes, cela ne s’applique généralement pas aux propriétés résidentielles ou de vacances, même si ces types de biens immobiliers peuvent être considérés comme des immeubles de placement. L’une ou l’autre propriété peut être améliorée ou non améliorée. Cependant, le bien reçu doit représenter un impôt à payer égal ou supérieur au bien transféré. Dans le cas contraire, « l’acheteur » sera assujetti au paiement de la différence.
Contrairement au transfert habituel de propriété en raison d’une vente normale, le “vendeur” d’une propriété d’échange 1031 ne reçoit aucun produit en espèces. En fait, l’ensemble du processus d’échange est géré par un tiers appelé intermédiaire qualifié (QI). Cette partie ou cette personne ne peut pas être un membre de la famille, un associé commercial ou une personne similaire. En fait, le QI est généralement un représentant d’une entité commerciale qui existe uniquement dans le but d’agir en tant que “facilitateur indépendant et professionnel” de 1031 échanges. Le QI nommé sert de liaison entre les parties impliquées dans la transaction à chaque étape, y compris la livraison de l’acte et du titre.
Certains délais s’appliquent lors du lancement d’un échange de taxes 1031. Tout d’abord, il y a la période d’identification, qui offre une fenêtre d’opportunité de 45 jours au cédant pour identifier des propriétés similaires potentielles convenant à l’échange. Ce délai expire précisément 45 jours après la date prévue de vente du premier bien, même si le dernier jour du délai tombe un jour férié ou un week-end. Deuxièmement, la période d’échange doit être respectée. Comme son nom l’indique, cette condition stipule strictement que la propriété de même nature doit être reçue par le vendeur dans les 180 jours suivant le transfert de la propriété échangée, quel que soit le dernier jour survenant un jour férié ou un week-end.