La Federal Housing Administration (FHA) est une division du Département du logement et du développement urbain des États-Unis qui assure les prêts hypothécaires pour les acheteurs d’une première maison ainsi que le refinancement des prêts pour les propriétaires existants. Une hypothèque rationalisée FHA est un prêt de refinancement à faible coût. Les prêteurs peuvent renoncer à certaines des exigences de souscription standard pour les prêts hypothécaires rationalisés de la FHA, ce qui signifie que ces prêts sont plus rapides à traiter que les prêts hypothécaires standard.
Les personnes ayant de faibles cotes de crédit qui ne sont pas éligibles pour bénéficier de prêts de refinancement standard peuvent être assurées par la FHA. Les propriétaires peuvent utiliser une hypothèque rationalisée FHA pour refinancer une résidence principale si le nouveau prêt entraîne une réduction de leur taux d’intérêt ou de leur versement hypothécaire mensuel. Les personnes ayant des prêts hypothécaires à taux variable peuvent également utiliser des prêts rationalisés pour se refinancer en prêts amortissables à taux fixe.
Un refinancement rationalisé FHA ne peut être utilisé que pour rembourser le solde dû sur un prêt hypothécaire existant. Les emprunteurs ne peuvent pas recevoir de remise en argent à la clôture et le produit du prêt ne peut pas être utilisé pour consolider d’autres dettes ou payer des améliorations à la maison. Les taux d’intérêt facturés sur les refinancements simplifiés sont souvent plus élevés que sur les prêts conventionnels, car les prêteurs compensent l’absence de frais de traitement en augmentant les taux d’intérêt hypothécaires. Les prêts rationalisés de la FHA sont disponibles avec des durées de 15 et 30 ans, et les prêts à plus court terme ont généralement les taux d’intérêt les plus bas.
Les prêteurs ne commandent généralement pas d’évaluations de maisons lors du traitement des demandes de prêts simplifiés et utilisent plutôt l’évaluation qui a été utilisée pour souscrire le prêt existant. L’utilisation de l’évaluation initiale signifie que les personnes dont les maisons ont perdu de la valeur peuvent être admissibles à un prêt hypothécaire rationalisé de la FHA, alors qu’un capital négatif empêcherait ces personnes de se qualifier pour la plupart des prêts de refinancement. Les prêteurs ne facturent généralement pas de frais de montage ou de traitement pour les prêts rationalisés, et certains prêteurs intègrent d’autres frais de clôture dans le montant du prêt afin que les emprunteurs n’aient pas à débourser.
Lorsqu’un propriétaire avec une hypothèque simplifiée par la FHA ou tout autre prêt garanti par la FHA ne parvient pas à rembourser son hypothèque, le prêteur peut saisir et vendre la propriété pour récupérer le solde dû. L’assurance FHA couvre le prêteur dans le cas où la vente de forclusion ne parvient pas à lever suffisamment de fonds pour couvrir le solde dû sur l’hypothèque. La FHA collecte des fonds pour son fonds d’assurance en facturant des primes mensuelles que l’emprunteur, plutôt que le prêteur, doit payer. Les emprunteurs paient généralement à l’avance la prime d’assurance de la première année. L’assurance FHA reste en place pendant toute la durée du prêt, quelle que soit la valeur nette que l’emprunteur accumule dans la propriété.