Un refinancement par capitaux propres est une méthode de restructuration d’une hypothèque, essentiellement en remboursant une hypothèque existante sur une propriété avec une autre. Effectué en utilisant la valeur nette existante de la propriété comme acompte, un refinancement de la valeur nette est effectué soit pour réduire les paiements périodiques sur l’hypothèque, soit pour liquider une partie de la valeur nette de l’emprunteur dans la propriété, ou parfois les deux. Il y a des avantages et des inconvénients associés à un refinancement par capitaux propres.
Lorsqu’une propriété est achetée, le prix d’achat est généralement subventionné par un prêt appelé hypothèque. Les prêteurs hypothécaires exigent généralement que les acheteurs versent une partie du prix d’achat sur leurs propres fonds à titre d’acompte, après quoi le prêteur hypothécaire paiera le solde. L’emprunteur est alors tenu d’effectuer des versements périodiques, généralement mensuels, au prêteur. Une grande partie du paiement paie les intérêts accumulés dus, mais une partie de chaque paiement rembourse le solde dû sur le prêt. La valeur nette d’une propriété est la différence entre sa valeur et le montant total dû sur toutes les hypothèques. Ainsi, si la valeur marchande reste statique, les capitaux propres augmentent progressivement chaque mois en raison des versements périodiques du solde dû.
En réalité, cependant, la valeur d’une propriété fluctue avec le marché. Historiquement, cela signifie que la valeur des propriétés augmente progressivement. Cela accélère la vitesse à laquelle l’équité s’accumule dans une propriété. Cependant, même si la tendance a toujours été à l’augmentation de la valeur des propriétés, elles ne le font pas tout le temps. La valeur des propriétés décline parfois, comme cela a été le cas dans les premières années du 21e siècle aux États-Unis, après avoir augmenté régulièrement, et parfois rapidement, au cours des deux dernières décennies du 20e siècle. Lorsque la valeur des propriétés baisse, l’équité disparaît.
Dans le processus de refinancement, le propriétaire vend essentiellement la propriété à lui-même. Une nouvelle hypothèque est demandée, généralement à un meilleur taux d’intérêt que l’hypothèque initiale, et la valeur nette de la propriété représente la mise de fonds. La nouvelle hypothèque peut être d’un montant juste suffisant pour rembourser l’ancienne hypothèque et payer les frais de clôture de la transaction; ces refinancements laissent les fonds propres intacts et sont effectués principalement pour profiter de meilleurs taux d’intérêt, réduisant ainsi les paiements périodiques. Alternativement, le nouveau prêt hypothécaire sera d’un montant supérieur au solde dû sur l’ancien prêt hypothécaire, l’excédent étant généralement versé à l’emprunteur. Ces refinancements sont connus sous le nom de «cash-out».
L’avantage d’un refinancement par cash-out est qu’il fournit de l’argent à l’emprunteur aux taux d’intérêt préférentiels généralement associés aux prêts hypothécaires, plutôt qu’aux taux plus élevés facturés pour les prêts automobiles, commerciaux et personnels. Un refinancement direct sur fonds propres sans aucun décaissement profite à l’emprunteur en facturant un taux d’intérêt inférieur à celui du prêt initial, ce qui se traduit par des versements hypothécaires périodiques inférieurs et des économies immédiates. Dans de nombreux cas, il est également plus facile de se qualifier pour un refinancement par capitaux propres car le prêt est garanti par la valeur de la propriété.
Il y a cependant des inconvénients au refinancement par capitaux propres lorsque de grandes quantités de liquidités sont prélevées sur les capitaux propres de la propriété. Si le marché connaît une baisse, par exemple, et que la valeur de la propriété baisse en dessous du montant dû sur l’hypothèque, l’emprunteur est considéré comme “à l’envers” et aura beaucoup de mal à vendre la maison car une vente au plein marché valeur ne remboursera pas le solde dû sur le prêt hypothécaire. Cependant, un refinancement en actions qui n’implique aucun encaissement de la valeur des fonds propres est généralement considéré comme une stratégie sûre pour économiser de l’argent.